万科拿地策略预示新的扩张主张

　万科的2012年上半年，并无太多亮点。

　　一是销售金额增速下滑。万科上半年销售金额只有625.4亿元，下降了4.7%，这一增速低于行业平均水平。并且下半年万科权益合作类项目将陆续进入销售期，销售金额按权益比例计入，万科的销售金额很可能进一步下滑。

　　二是毛利率下滑。2012年上半年，万科营业收入307.23亿，增长53.7%；营业利润只增长36.09%；归属母公司净利润增长也只有25.09%。

　　这几个枯燥的数据说明一个实质问题：万科毛利率和净利率在下滑。营业利润增长远低于营业收入原因在于结算毛利率下滑了8%。万科前期降价的影响逐渐体现。万科销售均价已降至一万元左右，但结算均价仍然在11000元左右。也就是说，未来结算均价仍然有下滑的空间，毛利率还将继续下滑。

　　万科业务区域结算结构也发生了变化。2012 年上半年，高净利率的广深地区结算面积减少而低净利率的成都地区结算面积增加。更核心的影响是，核心区域上海地区的净利率大幅下滑了11.9 个百分点。 这些，都伴随着万科连接不断的高层震动。

　　但万科以净资产收益率为核心指标的考核方向并没改变。上半年万科全面摊薄的净资产收益率为6.76%，比去年同期6.44%提高0.32 个百分点。在毛利率、利润率下滑的情况下，万科如何做到ROE增长？关键还在资产周转率和权益乘数（资本杠杆）。也就是说，万科进一步地提高资产周转率以巩固ROE的微增长。

　　也就是说，万科的上半年是苦心孤诣的守成阶段。显然，万科把宝压在了下半年，尤其是9月以后。

　　从万科的拿地策略上，我们已看到一个新的故事即将开始。
 

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