房地产巅峰并购 2011年破百起大关-1

　　2011年，房地产调控再次“亮剑”。 先是加息重压袭来，进一步收紧银根。再是“限购令”重靴落地，“新国八条”在房价上涨过快的大中城市细则出台。还有房产税“敲山震虎”，曾经箭在弦上，牵 动着地产市场的神经。其中，限购令无疑是对投机性需求“当头棒喝”，又一次将楼市推向了风口浪尖。继北京出台号称“史无前例”严厉的限购令之后，限购令细 则连城而至，“限购幅员”逐日扩展到其他一线、二线城市，如上海、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京等。在新“国八条”满月之际，一线城市商品住宅的成 交量陡然缩水，呈“腰斩”惨状，创近五年的最低记载，但是房价却仍然坚硬。房地产市场逐步呈现出拉锯战的态势，房地产迷局中的四方博弈进入了几方僵持平衡 阶段。

　　房企融资饥渴，优胜劣汰强者生存

　　房企资金来源主要有股东原始资本金投入、 银行贷款、卖房销售收入、IPO或股票增发、信托贷款、发债、私募股权投资基金等。目前这些融资途径曾经被逐个封堵。商业银行房地产贷款的范围在收缩，且 连续的加息另贷款本钱增高；限购令等调控措施令售房环境疾速恶化；国内房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停；增发、配股和发债也被叫停；信托房地产贷款 比银行房地产开发贷款还严厉；私募房地产基金方面，固然外乡和外资投资都加大了对华投资力度，有抬头趋向，但尚未构成气候。综上所述，房企融资堕入四面楚 歌的境况。据数据显现，房企的负债率曾经处于风险的高位，运营现金流严重缩水。在“真差钱”的大环境下，资金实力单薄、融资无门的房企濒临被吞并的风险境 地，而像万科这样的已在全国普遍规划、现金流和土地储藏富余的“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展全国幅员，经过并购取得业务和土地，将境遇宽裕的小 企业卷入麾下。

　　私募房地产基金异军突起，千亿资金“大输血”

　　在国内地产调控、信 贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下，私募股权房地产投资基金（简称“私募房地产基金”）在2010年呈突进之势。依据清科研讨中心数据显 示，2010年私募房地产基金募资来看，新募基金10支，其中披露金额的8支，披露金额的基金募集总额为18.59亿美圆。从募集数量上看，比低潮的 2009年上涨近4倍。从机构类型来看，2010年在募集的私募房地产基金中外乡新兴机构为绝对热点，10支基金中外乡机构募集的数量和金额分别占基金总 额的90.0%和80.0%。值得留意的是，外资私募房地产基金再度大举进军房地产市场，纷繁抢滩国内楼市，特别在风险相对较低的二三线城市的房地产市场 寻觅投资时机。与此同时，外资经过FDI额度大范围参与国内房地产市场投资，房地产范畴的FDI大幅增长。商务部数据显现，去年全年全国非金融范畴实践使 用外资金额1057.40亿美圆，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超越40.0%。私募房地产基金的崛 起影响了行业的资金来源构造，以及房地产的开发构造和形式，对房地产的并购大潮起到火上浇油的作用。估计2011年，私募房地产基金会进入高速开展期，资 本市场将涌现越来越多不同类型和范围的房地产PE。

　　房地产并购巅峰将至，全年或打破百起大关

　 　2011年的开局两个月，房地产并购市场曾经是波涛汹涌。依据清科研讨中心数据显现，2011的1月和2月，房地产行业的并购照旧坚持了去年的火爆态 势，位居一切行业并购的首位。短短两个月里，房地产行业共完成22起并购买卖，超越2009年全年的并购案例数，并购金额为11.50亿美圆，并购金额将 近去年全年并购总额的一半。其中，从并购类型上来看，国内并购19起，买卖总额为10.47亿美圆；外资并购3起，买卖金额为1.03亿美圆。并购的细分 行业集中在房地产开发运营企业，共发作19起，并购总额为10.95亿美圆；其次是房地产中介运营和物业管理范畴。有VC/PE机构参与支持的并购案例3 起，占一切房地产并购数量的13.6%。

　　在楼市新政步步紧逼和宏观调控层层晋级的大背景下，依据今年前两个月的并购数据推算，清科研讨中心估计，2011年房地产市场或将踏上并购巅峰，超越2010年的84起记载，并购数量有望打破百起大关。