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私募房地产基金集结 外资千亿“伏击”楼市-1

2011年03月09日 02:24    来源:市场研究部    小蔡

  当地产商的融资渠道逐一被“设限”后,“另一扇窗”正在被敲开。具有“海外关系”的房地产企业开端应用外资规划国内楼市。2010年下半年以 来,海外资金与国内房企协作、注资开发项目的案例大量浮出水面。激进估量,去年进入国内房地产业的外资总量就已超越1500亿元。

  “走FDI途径、实行基金化运作,是外资进入国内地产项目的主要特性,而外资投资的项目绝大部分是商业地产。”阳光股份(000608)(000608)副总裁杨宁在接受中国证券报专访时表示。

   经过将资金合成到国内各省市外商直投项目的额度内,或者经过境外红筹公司的票据融资,包括主权基金在内的海外资金正在潜入国内房地产业。这类外资多数以 有限合伙人的身份呈现,并投资于一二线城市的商业地产项目。“为分享中国城市化和钱升值的双重收益,这类外资沉淀的期限很长,而国内很多开发商也都在 试图打通这一私募融资的渠道。”业内人士坦言。

  “合谋”主权基金

  “境外资金特别是东南亚的主权基金,很看好中国的持有型房地产物业。2003年以来,包括新加坡政府产业投资公司(GIC)在内的多只主权基金已纷繁进入。”杨宁引见。

  追求长期稳定收益的外资与“求钱若渴”的国内地产商一拍即合。与Pre-IPO时的财务投资不同,进入房地产范畴的外资在股权层面更侧重于控股权。

   2007年4月,新加坡政府产业投资公司设立特殊目的公司(SPV)Reco Shine Pte Ltd,认购阳光股份非公开发行的1.2亿股股票,获得29.12%的持股比例,成为阳光股份的控股股东。随后,阳光股份与新加坡政府产业投资公司在土地 开发和项目运营上开端“出双入对”。2008年以来,阳光股份共斥资逾30亿元相继收购家世界18个物业组成的资产包等项目,其相当一部分资金来源于新加 坡政府投资公司。

  据中国证券报记者不完好统计,目前,单与主权基金有协作的国内房企就有10余家。新加坡政府投资公司的角色类似于中 国的中投公司,主要担任运用部分政府的外汇贮藏中止对外投资。目前,作为境外战略投资者,新加坡政府投资公司除了与阳光股份协作外,还与首创置业、凯德置 地等公司有协作。

  “在细致项目的运作上,我们和新加坡政府投资共同出资设立公司,我们担任理论运营,因此充任GP(普通合伙人)的角色,而新加坡政府投资则充任LP(有限合伙人)。收益方面,除了按股权比例分红外,我们还享有商业管理收入。”杨宁引见。

  在阳光股份目前运营的商业项目中,除北京地域的6个项目外,其他项目大部分由新加坡政府投资控股。以家世界资产包中位于天津的5个项目为例,新加坡政府投资的持股比例抵达了90%。

   “外资经过当地的FDI额度进来,合成成5个项目公司用来收购细致项目。我们则认购项目中的部分股权。但项目公司的细致运营则由我们全权担任。”杨宁表 示。2010年上半年,阳光股份商业物业租赁收入达1.11亿元,资产买卖效劳及运营管理费收入1871.2万元,增长显著。

  目前,新加坡、菲律宾、马来西亚等政府投资基金均经过类似途径进入中国。而万科、中海、华润、富力、金地、龙湖等国内一线房企的项目中也都有外资的身影。

  外商直投激增

  “2010年,包括主权基金在内的各路外资,进入国内地产业呈加速趋向,FDI中有近四分之一进入了房地产范畴。”商务部一位官员近期透露。

   除主权基金外,境外其他私募基金也纷繁抢滩国内楼市。2010年9月,美国私募股权基金黑石宣布联手香港鹰君集团,共同开发大连高端酒店和住宅项目。 11月,荷兰GTC在中国的首家商业综合体——成都凯丹广场落成运营。12月中旬,中远集团应国资委恳求,将所持远洋地产的股权全部出卖;而接盘资金除香 港南丰集团外,还有一家汇丰旗下的外资基金。12月底,嘉里置业、丰益国际、香格里拉(中国)公司等3家境外企业联手组建合资公司,将在东北一些城市从事 房地产开发等综合业务。

  由于境外资金进入国内房地产业的主要途径是FDI,2010年房地产范畴的FDI大幅增长。商务部数据显现, 去年全年全国非金融范畴理论运用外资金额1057.4亿美圆,同比增长17.4%;其中房地产成为吸金大户,去年全年吸收外资占22.7%,增幅超越 40%。照此计算,去年流入国内房地产业的外资达240亿美圆,约合钱1590亿元。

  据国度统计局发布的数据,去年,房地产开发企业本年资金来源72494亿元,比上年增长25.4%。其中,国内贷款增长10.3%;应用外资增长66%,应用外资的增幅高出国内贷款55.7个百分点。

   “从外商投资的标的看,商业地产项目占比突出。”21世纪不动产市场总监林蕾表示。世邦魏理仕的报告显现,2010年,我国境内主要城市房地产大宗收购 买卖成交总额约为920亿元,较2009年大幅增长40%;其中外资(含港澳台)440亿元,较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来 看,综合、商办类物业,特别是出租型物业遭到境外机构投资者的喜欢,综合、商办类成交金额占比达92%。

  新加坡淡马锡近期透露,其全资子公司丰树集团将在今年启动一只新基金,从国际市场上募集资金,范围在10亿美圆左右,依然专注于中国境内写字楼、商场和住宅物业的开发,“假设可以找到很好的投资机遇,资金范围可能还会更大。”

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