北京降温楼市 近京津区或将成为投资购房“新宠”
2016年10月22日 02:08
网站管理员007
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2016年“十一”前，北京的房地产商和地产中介都铆足劲儿准备迎接“金九银十”中值得期盼的“楼市旺周”。然而，“银十”的梦想在北京发布“930新政”的楼市调控政策后宣告破灭。自9月30日北京出台楼市调控政策后，上海、广州、深圳3个一线城市，位于珠三角、长三角、京津冀地区部分城市以及内地一些区域性内核城市房价上涨过快的17个二三线城市，共计21座城市在9天内相继出台针对房地产市场的限购限贷政策。
2015年年末，政府将减少存量房定为2016年全国性的目标，推动了新一轮的购房热潮。但部分城市房价涨幅过快，又迫使政府出手“速冻降温”。根据多份统计数据显示，政策出台后，21座城市的成交量均出现较大幅度下滑，新轮购房热潮暂时冷却。据了解，此次21座城市政府陆续发布楼市调控政策，部分原因是城市房价的加速上涨有违“去库存”政策初衷，很多城市的房价不降反升。
2015年12月，某经济工作会议公报，极为罕见地将化解房地产库存定为2016年经济发展的五大任务之一，并明确提出，“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。”随后，房贷首付比例降低、公积金存款利率上调、房地产交易的契税及营业税减免等一系列“去库存”政策开始实施。这些举措，尤其是去年5次降息，使得购房者预期受到影响，一线城市和部分二线城市吸纳了足够多的资金和投资客进入市场，出现了房价的非理性上涨。但库存很严重的三四线城市，去库存效果并不明显。
在中国房地产协会公布的《全国住宅房价行情城市排行榜》中，有34个城市8月份房价与去年同比涨幅超过15%红线，其中，涨幅超过30%的达11个。除了“北上广深”一线城市，厦门、苏州、东莞、珠海、中山、南京等二三线城市的价格也出现了大幅度上升。多名房地产业内人士表示，此轮房价上涨受2015年第四季度房地产市场“去库存”总纲的推动和影响较大。9月30日，北京市出台楼市调控新政。其中信贷方面提及收紧首套房首付比例到35%，非普通自住房比例上涨到40%，二套房比例提高到50%，并将二套房认定从此前的“认贷不认房”变回“无论有无贷款记录，一律认房”。
此政策出台后，致使刚需客户陷入“纠结”中，较多豪宅客户开始放弃购房。一位刚需客户介绍说，新政前期，他看好了南三环一套40平方米的房子。这是他“淘了很久才淘到一套性价比较高的房子”。但新政出台后，一方面担忧自己买在高点；另一方面，又怕放弃后终归还是要买房，届时又要经历一遍购房的“辛苦”和“麻烦”。一家正处于蓄客阶段的豪宅开发商介绍说，“930新政出台十余天，客户流失比例高达20%-30%。”
首付成数提高对豪宅客群影响较大，尤其是二套非普宅首付比例由50%上升至70%。以总价2000万元的一套豪宅产品为例，新政后首付款比之前多出400万元，即便对于高净值客户而言也是不小的压力，因此豪宅购房客户普遍开始延迟购房计划。受此影响，预计10月份直到年底，北京公寓豪宅市场成交将陷入持续低迷。某豪宅开发商表示，投资客基本流失了。“很多投资客测算发现投资收益比原来差很多。另外，大部分投资客持有房产较多，按照新政规定，首付比例会大幅提高，所能使用的杠杆大大降低。再加上对市场预期，就不再考虑马上买房。”据了解，“930”新政后，豪宅市场供应节奏将显著放缓，年底前豪宅供应市场将进入冰冻期。其中部分高价地周边老项目，尽管调价意愿高涨已经一脚踏入豪宅行列，但新政的限价条款以及市场预期的改变，无疑将使这些项目“豪宅梦碎”。而对于尚未入市高价地项目而言，如果客户流失量过大则需要一个过程重新积累客户。 |
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