房企融资收紧预期升温

在本轮房价上涨中，开发商集中发行公司债获得大量低成本资金，地价上涨进一步助推了市场的恐慌情绪。近期市场流传消息称，上海（楼盘）证券交易所近日实施房地产公司债券审核新政，收紧了公司债相关条件。而另一个融资渠道——银行也保持了对开发贷的谨慎态度。从目前市场流传的方案讨论稿来看，上交所房企公司债审核新政主要调整了发债准入门槛以及进行分类管理。准入门槛为主体评级AA级及以上，且同时为境内上市公司。

某股份制银行投行部人士对记者表示，由于此前银行间市场交易商协会对房地产企业发债有着资质、担保、发行债券种类等多项限制，例如发行主体仅包括符合资质的地产上市公司（AA+、一级开发资质、A股上市）、16家央企及其下属子公司和少部分地方国企（须出具三方保函），发行种类仅有中票等，因此发行规模一直不大。2015年，交易所颁布的《公司债券发行与交易管理办法》实施以来，房地产公司发行公司债的限制大大减少，交易所的新公司债因此成为房企发债额主要渠道。

数据显示，今年前8个月，上市房企的债券发行量为990只，超过去年全年总数。截至9月19日，发行规模已经突破9600亿元，为2015年同期3倍以上。除了发行规模大，资金成本也显著低于其他行业。前述银行投行部人士表示，从目前交易所发行的公司债来看，房企发行的公司债已经占到60%以上。而参考市场流传的文件来看，上交所此次设置的发债交易门槛与此前银行间市场交易商协会设立的门槛标准非常接近，审核从严的趋势明显。

不过该人士对记者表示，从市场流传的方案来看，该项政策一旦实施短期影响有限。“因为目前能发公司债的大房企基本都已经发过了，该方案对他们影响不大，相反对那些资质较差的二三线房企影响较大，但这类资质稍差的房企不是拿地的主力。”他同时表示：“流传的方案也表明了政策风向，显示出资金面可能逐步收紧。资金收紧有助于令房企疯狂拿地的热情降温。”中国证券报记者从多家银行了解到，相对于按揭贷款，银行对房地产开发贷仍然持谨慎态度。

18家上市银行中报显示，截至2016年6月末，前述银行对公业务中涉及房地产业的贷款（开发贷）余额合计4.41万亿元，较2015年年底的4.29万亿元微增2.8%。不过，上半年房地产行业的贷款增量为385.4亿元，而在2015年同期，当时的16家上市银行开发贷增量为2341.04亿元。这意味着，今年上半年房地产开发贷增量出现了下降趋势。整体看，银行对开发贷的态度较谨慎。建设银行(601939,股吧)总行信贷部人士对记者表示，建设银行内部将对公贷款一般分为支持、建议支持和不支持三类。其中，支持类主要面向被列入每年发改委产业结构调整目录中鼓励发展的行业公司，而房地产企业贷款多年来一直是处于建议支持这一类。银行对其项目有严格的风控措施。

建设银行董秘陈彩虹在中期业绩发布会上表示，上半年建行贷款给买房者的金额是其贷款给房产商的6倍，房地产开发贷款正在压缩。某股份制银行北京（楼盘）分行对公业务人员表示，即使在房地产项目风险较小的北京，该行发放的开发贷对企业主体也有着严格的资质要求，一般只针对资质优良、实力雄厚的房企才会考虑发放开发贷。而具体到各省，因城放贷的趋势更加明显。就职于山东某股份制银行的沈先生对记者表示，其工作的银行在山东省内也有着类似的白名单制度。山东省17个地市中，除了青岛（楼盘）、济南（楼盘）、潍坊（楼盘）等3至4个城市房地产项目的开发贷还可以办理外，其他去库存压力较大的地市原则上不予办理开发贷。

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