交易所出手遏制以券融资炒地

楼市调控风暴仍在持续。昨日有消息称，沪深两交易所近期正在酝酿房地产类公司债的分类监管新政，与证监会债券部9月初已初步形成的一份房地产类公司债分类监管方案有关。在该方案中，有53家房企被列入“不合格”的发债主体名单，有可能被取消发债资格。业内人士认为，新政主要针对的是此前以低成本债券获取资金，继而用于土地竞价的房企。切断债券融资渠道，有望给虚火旺盛的楼市进一步降温。在昨日市场流传的试行方案中，分类监管的基础范围涵盖了资质良好、主体评级AA及以上的房地产企业发行公司债券，在此基础上，方案又对发行主体提出了“四类条件”和“五项指标”。

“四类条件”包括境内外上市的房地产企业，以房地产为主业的中央企业，省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业，以及中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。此外，方案还设定了五项综合指标评价的方式进行遴选，分为整体规模和流动性管理两个类别。其中整体规模包含“最近一年末总资产小于200亿元”等三项，流动性管理包含“最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%”等两项。根据上述综合指标，监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标的企业认定为关注类，触发三项指标以上（含三项）的企业认定为风险类。知情人士向北京商报记者证实了这一消息，不过该方案尚处于讨论阶段，并不是最终版本，具体的监管细则还有待商榷。

近年来，全国多地房价不断攀升，房企需要付出更多的资金拿地，这也对房企的融资能力形成考验。中原地产首席分析师张大伟介绍，债券市场的大规模发展，已成为今年房企降低资金成本的主要动力，大量的房企获得了低成本的债券资金，是拿地的主要资金来源。数据显示，今年前8个月，房地产行业上市企业的债券发行量共990只，超过去年全年总数。截至9月19日，发行规模已经突破9600亿元，为2015年同期的3倍以上。“整体来看，抑制房价火爆的主要办法依然是控制天量资金继续大规模进入房地产市场。”张大伟说道。在他看来，分类监管新政可以引导整个房地产行业从扩张式、粗放式步入专业化、规模化、集约化发展。易居研究院智库中心研究总监严跃进同样表示，有的地方此前甚至存在“发一只债等于房地产公司拿一块地”的现象，新政对房企融资的影响还是比较大的，后期公司不发债的话，房企拿地的速度可能就会放缓。同时，行业竞争将进一步加剧，沿着“强者恒强”定律发展。张大伟表示，企业兼并重组不可避免，房地产市场将从以增量为主向增量与存量并重方向发展。此外，由于不少房企资金来自于金融机构，后期的还债需求可能会增加房企财务压力，这可能会逼迫一些企业加快项目的销售。

此次监管层对房企债券的政策收紧，也可以说是对持续高烧不退的楼市的又一次政策调控。此前，多地政府和银行已出台限购、限贷、提高首付比例等不同措施给楼市降温。就在本月18日，杭州祭出限购政策，宣布暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。8月，央行武汉分行对在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房的贷款最低首付比例调高至40%；同月，南京提高二套房首付比例，对拥有1套房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%。

不过，也有业内人士认为房企发债新政对市场整体影响不大。伟嘉安捷企划主管吴昊表示，不符合条件的房企主要集中在二三线城市，且在多地去库存的支撑政策下，房企受到的冲击会较小，对房价的抑制作用不会太大。她还指出，对于楼市有最直接影响力的还是银行首付比例的调整，新政虽然堵上了部分房企发债融资的渠道，但现在民间融资那么多，还可以找其他渠道获取资金。严跃进也表示，根据新政划定的房企范围，从上市公司这个条件来看，当前大概有140多家，至少现在有50家房企在市场上动作频繁。在这其中，又有不少房企的债券分为一次审批多期发行，很多只发行了一期，未来是否会默认继续发行，还是随着新政收紧终止发行都有待观察。“也因如此，后期还是会有政策调整的。”严跃进说道。

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