碧桂园拓展融资新渠道

　　去年8月份碧桂园(02007)对外披露分拆物业服务上市的意向，时隔一年多，这项计划终于有了新的进展。9月7日晚，碧桂园对外发布公告称，8月31日，碧桂园物业服务公司向中国证监会递交上交所上市申报资料，于9月7日获得受理通知。公告称，就建议分拆而言，预期碧桂园物业服务将于上交所发售不超过4010万股股份以供认购，这些股份相当于其经扩大后已发行股本约10%。预期碧桂园物业服务分拆后仍属公司的附属公司。

　　碧桂园认为，分拆后可进一步强化碧桂园物业服务的企业管制架构。另外上市后，可为碧桂园物业服务提供多元化的资金来源，以拨付现有业务及未来扩充的资金。智通财经查阅公告，截至2016年6月30日，碧桂园的物业管理分部签约管理面积约2.29亿平方米，共覆盖国内27个省的197个城市，当中物业管理团队已进场的管理面积约1亿平方米，合共服务全国约100万户业主和居民。

　　据碧桂园披露，期内集团物业管理及社区相关业务的收入约为人民币9.69亿元，同比增长7.1%，经营利润约为人民币1.87亿元，同比增长127.5%。物业分拆上市俨然已经成为一种趋势。曾经被开发商视为“赔钱赚吆喝”的物业管理业务，现如今鸡肋变成“香饽饽”。

　　自2014年6月30日，彩生活在港上市后，似乎开启了房企分拆物业上市的大门。A股市场和港股市场上有不少效仿者。目前陆续至少有7家物业公司在新三板上市，包括东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业、盛全物业、协信物业；中海、绿城物业、中奥到家等物业公司纷纷也在港交所上市。此外，万科、保利、旭辉等一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。为啥多数房企都瞄准了分拆物业上市？在市场看来，物业管理业务无疑成为房产企业新的利润增长点。各家房企瞄准的是社区O2O业务，社区O2O是对传统物业管理的一种补充。数以万计的业主群体是这些房企最大的财富。以彩生活为例，除了传统的物业服务外，彩生活通过互联网搭建社区生活平台，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商等多方面的增值服务。这一生活平台不仅提升业主体验，彩生活也能够在挖掘业主需求和引进第三方企业时抽取一定佣金。

　　市场分析人士表示，事实上，2014年花样年分拆旗下物业彩生活上市，成功开创了一种新的商业模式，拓宽了房企轻资产转型的思路。从现实情况来看，以社区O2O为平台、将物业分拆上市的模式得到资本市场的认可，甚至比传统房地产开发得到更高的估值。

　　据第一太平戴维斯发布的数据显示，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元，社区入口无疑将成为新的蓝海。面对此契机，众多的房企公司都想在新兴物业市场分得一杯羹。万科总裁郁亮曾透露，万科未来万亿的市值目标，一半将来自新业务，其中物业服务发展将成为其主干业务。另外仲量联行研究部中国区负责人周志锋指出，房企分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。

　　不过，值得注意的是，易居研究院的相关人士就提醒，由于目前社区O2O的盈利模式尚未成熟，这种模式是否能为上市后的房企带来收益也引发部分业界人士的疑问。目前各家房企都处于探索当中。

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