中国第二大物业公司马上赴港敲钟

宣布确定登录港交所的时间表，将于7月12日赴港敲钟，股票代码为2869.HK，发行价为每股1.74港元至2.20港元之间，公开发行7.78亿股。2015年12月，公司向港交所提交了招股书，正式挂牌之前，绿城服务将从6月28日至7月4日进行初步的公开发售，发行7778万股。挂牌后，股份将以每手2000股进行买卖。

　　绿城服务目前的大股东为宋卫平、寿柏年、夏一波全资持有的Orchid Garden Investment，合计持有公司51%的股份，此外绿城物业服务集团董事长李海荣持有34%股份。

　　目前，公司已经引入绿城中国、中国东方资产管理、浙江天堂硅谷资产管理等多位基石投资者。

　　绿城服务方面宣布，假设发售价为每股1.97港元（指示售价的中位数），估计将融资14.09亿港元。其中，6.9亿元将用来收购物业公司；3.1亿港元用作“智慧园区”项目；2.7亿港元用作偿还贷款；1.4亿港元用作运营资金。

　　绿城服务融到的14亿元中，将有3亿元来自绿城中国。6月27日，绿城中国（03900.HK）公布已经宣布将作为绿城服务的基石投资者，按首次公开发售价收购绿城服务股份，将投入3.06亿元。

　　按照绿城方面的说法，以管理的建筑面积计算，绿城服务的规模在全国为第二。截至2015年9月30日，绿城服务的在管合同建筑面积达7400万平方米物业，其中23.2%为绿城旗下项目，76.8%为其他房企项目。

　　2015年前三季度，绿城服务实现19.8亿元，毛利3.6亿元。从收入结构来看，物业管理占比为72%，咨询顾问为20%，园区增值服务为8%。

　　物业服务的利润普遍较低。2012年至2014年，绿城服务的物业业务毛利率分别仅为6.1%、5.6%和8.6%。而咨询顾问的毛利率超过35%，园区增值服务更是超过42%。

　　园区O2O是绿城服务希望讲给资本市场的故事，这个以“智慧社区”命名的平台拥有针对业主的社区服务、电商和社交的功能，绿城通过这个平台销售精选商品、销售免税商品，进行一系列增值服务。

　　这一业务发展迅速，根据招股书披露，从2014年到2015年九月底，绿城服务园区O2O平台覆盖的园区数从8个增长到265个，家庭数量从不到1000家增长到11.86万家。智慧社区中，电商业务增长是最迅速的，收入在平台的占比从2012年的25%上升到了2015年的42%。中银国际根据市盈率计算得出，绿城服务估值在53.02亿-72.35亿港元之间。而根据宋卫平的计划，绿城服务未来的市值将超过2000亿元——几年之后，物业的利润将达到50亿-100亿元，而资本市场对服务行业的一般估值在30倍左右。

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