房地产投资信托基金助商业地产去库存

3月5日，十二届全国人大第四次会议湖南团全体会议上，全国人大代表，步步高商业集团(002251.SZ)董事长王填提出中国房地产业库存数量巨大，希望通过推出商业地产投资信托基金来解决。

此次王填提交《关于尽早推出房地产投资信托基金(REITS),助力商业不动产资产证券化的建议》。他提出五项建议，主要是尽早推出房地产投资信托基金;在现有税制的基础上设立专项法,速解决房地产投资信托基金的双重课税问题。建议REITS经营方 、REITS募集方、投资方减免部分税用。

一位不愿意透露姓名的资产管理业内人士告诉记者，REITs作为资产证券化的一种，拓宽了投资者的投资渠道。但现实中，现在发行的REITs收益仅比银行利率稍高，对于机构投资而言有利可图，一旦允许公开发行，成为公募基金后，收益需看环境。在目前货币利率下行时，投资REITs有利可图，一旦利率走高，REITs的受欢迎程度就会下降。并且目前机构多投资住宅地产，对商业地产兴趣不大。

我国商业地产存量巨大

REITs (Real Estate Investment Trusts)直译为房地产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。

根据国家统计局数据，2015年前10个月非住宅商品房中，开发企业已竣工但未能出租或销售的建筑面积(包括办公楼、商业营业用房及其他)已经达到2.5亿平方米，比2014年同期增长25.1%，是2010年的1.74倍。2015上半年中国20大城市的商业物业存量已经超过9700万平方米，到2018年,预计仍然将有6146万平方米的可见新增供应陆续开业入市,占现有存量的63%。这意味着在三年内，我国大部分城市商业地产市场的存量竞争和未来供应压力将持续上行。

我国商业地产目前的库存压力很大程度上源于过去三十多年高速推进的城镇化导致的供需失衡。研究发现，在住宅市场反复调控的2008-2014年间，办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于住宅开发投资的187%。虽然在早期市场存量不足以满足市场需求的时候，商业地产先开发后销售的盈利模式能获得一定成功，但是随着存量日益累积，供需失衡加剧，这种开发模式日益式微。

2014年9月30日，央行表态要积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。住建部也表示积极推进房地产投资信托基金试点。2016年全国证券期货监管工作会议上，证监会主席肖钢也表示要发展企业资产证券化，研究推出房地产投资信托基金。

中国商业地产已经沉淀了巨大的运营或者开发中的物业资产，传统投资杠杆已然缺失效率，许多开发商正在积极探索寻求轻资产化运营，商业地产行业亟待转型。

目前市场上已经出现的为数不多的“类REITs”产品，但是只能通过私募发行、多重增信等手段降低发行成本。这些方法使得当前的“类REITs”产品交易结构复杂，合格投资者门槛高，募集资金来源单一，无法实现物业权益的真实出售和与原始权益人的破产隔离，最终导致其份额名为证券实则毫无流动性，募集资金来源也未脱离银行体系，并未真正发挥房地产投资信托基金的作用。

产生上述扭曲现象的一个主要因素，王填认为是当前税收制度使得房地产投资信托基金需背负不合理税赋，导致发行成本高企。

我国尚未针对房地产投资信托基金作出明确的征税规定，根据现行税法，我国发行的房地产投资信托基金面临双重课税问题，主要表现为在整个环节中,房地产只存在一次实质上的转移,但却存在多次征税的问题。

相关阅读：