新年18天融资920亿

随着海外融资成本上升、国内融资成本下降，房企融资回归境内。去年房企融资规模迅速增加，新年伊始，房企再现密集融资热潮。1月截至18日，公布境内发债定增募资的房地产企业已经多达20家，累计金额更是达到920亿元人民币，不仅额度明显增加，资金利率也持续走低。

“回暖”是2015年楼市的总基调。在过去的2015年，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体步入复苏通道，市场成交、房价等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。

与楼市回暖形成鲜明对比的是，土地市场供应量下滑。整体来看2015年主要城市供需处于低位。数据显示，2015年，全国300个城市共推出土地31686宗，同比减少14%；推出土地面积113235万平方米，同比减少18%。其中，住宅类用地（含住宅用地及住宅用地的综合性用地）9332宗，同比减少18%，推出土地面积37295万平方米，同比减少24%；商办类用地5705宗，同比减少23%，推出土地面积15687万平方米，同比减少26%。

事实上，2015年土地市场城市分化加剧，一二线城市土地遭遇开发商“哄抢”，三四线城市土地市场成交相对低迷。以北京为例，土地资源的稀缺令众多品牌房企趋之若鹜，宅地价格涨势明显，尽管供应量减少，北京土地出让金额首次突破2000亿元，创下历史新高。

土地供应缩减导致2015年房企土地购置量明显降低，受销售回暖的影响，2016年房企亟须增加土地储备，为后续发展做准备。一方面，2015年商品房市场整体反弹，销售量稳步回升，销售回款明显增加，同时房企融资规模的快速增加也为房企提供资金支撑；另一方面，2015年房企土地购置量减少，2016年房企拿地将更加积极。

此外，2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大，全年增长10%左右。原因在于，2015年楼市进入复苏通道，2016年地市也将进入升温通道；另外，从成交结构上看，地价最高的一线城市土地供应有限，价格继续大涨。

“楼市的调整导致更多中小房企退出房地产或被收购，进入‘白银时代’的房地产行业集中度将不断提高，房地产并购市场也将持续升温。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示。

事实上，随着“白银时代”的到来，行业分化加剧，房地产行业“大鱼吃小鱼”的并购案例频现。有公开资料显示，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额达1600亿元。以恒大为例，去年5月和6月，恒大分别以16.07亿元和55亿元收购武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权以及中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股权。

在去年12月的中央经济工作会议上，房地产再次成为重要议题。会议提及“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这是政府首次提出促进房地产行业兼并。

对此，严跃进认为，房地产业的兼并重组有利于提升行业集中度、促进行业发展。未来政府部门可能还会出台相关政策法规，推进房地产行业兼并，房地产行业的并购热潮将会延续。

一位资深地产业人士认为，房地产行业的并购重组已成为行业趋势。2015年房企销售排行榜也体现出当前的楼市现象是强者恒强，大型房企在融资方面有较大的优势，为在主要城市获取土地提供有力的资金支持；中小房企融资困难，导致无力拿地，最终结果就是退出市场。

事实上，并购是大型房企获得优质土地的重要手段之一。以融创为例，截至2015年底，融创有4427亿元土地储备，这些土地中2/3是收购、并购得来。对于大型房企而言，直接收购现成的项目，无论是资金的周转周期，还是项目的运营成本等都有一定的优势。而且收购完成后，还可以对产品进行升级，提价出售。

“白银时代”到来，面临利润率下滑的困境，房企转型势在必行。尽管各个房企转型之路不尽相同，但多元化发展成为房企转型的共识。养老地产、旅游地产、产业地产、房地产金融以及物业服务等成为房企转型的重要战略。

面对利润率下滑等困境，众多房企开始寻求新的利润增长点，布局房地产金融业务。从目前房企布局“大金融”的领域来看，几乎涉及包括银行、保险、券商、交易所、信托基金等在内的方方面面。如恒大、万达、绿地、泛海控股(10.09 +2.85%,买入)等众多知名房企也涉足房地产金融领域。

随着房地产市场进入存量房时代，房企更加注重向服务和营运方面转型，并开始由传统的住宅开发向商场、文化产业等城市综合体演变，同时将旗下业务择机分拆上市。如去年10月中海物业在港实现分拆上市、12月远洋将旗下间接全资附属公司远洋亿家物业向新三板递交挂牌申请。此外，万科、碧桂园、富力等多家房企等也在寻求相关板块分拆上市。

事实上，众多房地产企业在服务领域均有布局，如万科将触角伸向商办、教育、养老和家装等领域，又如绿城涉及代建、电商、地产金融、园区服务等服务领域。

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