广钢新城最矮项目融资20亿

据悉，广州振业城项目地块为2014年9月29日深振业斥资20.3亿拿下，折合楼面地价约1.83万元/平方米。

这不仅是深振业进入广州的第一个项目，也是截至目前其拿地金额最高的一个项目。

广州合富辉煌市场研究中心经理黄琼表示，第一次进入广州，且以这么高的价格拿地，深振业肯定会将其作为集团重中之重的项目。因此，作为一个动辄几十亿，还受到公司重视的房地产项目，在建过程中出现融资需求其实是很正常的事。

但一个年营业收入尚不足40亿的企业，先是花20亿总价在众多品牌房企竞争激烈且地价高企的板块拿地，再投入巨额开发成本，还因为建筑限高只能成为板块内“最矮项目”，无法靠增加体量提高利润毛利率，这背后透露出的投资与回报间的平衡博弈，似是更耐人寻味。

此前曾有分析指出，因为广钢新城拿地价格都比较高，所以在地块容积率和建筑限高容许的情况下，板块内的不少开发商都采用了拔高住宅楼层数扩大项目体量，从而提升利润毛利率的方法。

因此，目前广钢新城公布的7个项目规划中，大部分项目住宅都在39层以上。如中海花湾壹号，地块内建筑限高200米，住宅层数规划最高60层，最低也有49层；同为中海拿下的AF040416、AF040415地块，规划住宅层高甚至达到65层，成为广州最高住宅楼；另外，金融街融穗华府住宅层高为40-41层；葛洲坝保利曼城住宅为39层高。

但据2015年5月26日广州国规委公布的规划批后公示，广州振业城规划的却是8栋25至26层高的住宅。资料显示，位于荔湾区广钢新城芳村大道南以西，鹤洞路以南的广州振业城，土地总面积约为2.85万平方米，规划建筑面积约11.12万平方米，容积率不超过3.9。虽然土地出让公告上没有表明地块内建筑限高，但据媒体获得的消息透露，该地块建筑须在80米以下。

而80米的层高，按一般3米的层高来计算，意味着住宅最多不能超过27层。地块开发条件的限制，使得仅25-26层的广州振业城成为了广钢新城楼层规划最矮的一个项目，尤其相比旁边高达到65层的中海项目，矮了一截。

对于一个拿地楼面价已达1.83万平方米，同时体量基本被限制在11万平方米，层高不得超过27层的项目，要如何可以确保投资与回报成正比？

显然通过拔高楼层数提升销售额来保证一定利润空间的方法已是行不通。因而此前曾有分析表示，这么高的地价，决定了广州振业城要往高端走，而走高端路线，可在一定程度上整体提升项目售价。但据观点地产新媒体了解，目前广钢新城在售的项目中，中海花湾壹号是客户及业内认可度较高的高端项目，其均价约3.05万元/平方米，拿地价格为19093元/平方米。而另一地王项目，金融街融穗华府此前拿地价格达到22031元/平方米，目前的均价也仅为30000万元/平方米。

　　正在建设中的广州振业城，哪怕是做高端，在业内看来，也不可能与目前在售的这两个项目有很大差距，况且这个两个项目的拿地价格比广州振业城更高，下的功夫也不少。

“很多开发商为了进入广州市场往往高价拿地，最终很多都面临如何实现兑现项目价值的问题。”有分析指出。2014年其营业收入为23.28亿，归属于上市公司股东净利润为5.08亿。2015年营业收入达到36.46亿，归属于上市公司股东净利润则是4.26亿。

而以往拿地总价均在8亿以下的深振业，一下子砸20.3亿拿下广钢新城地块，毫无疑问是对其寄予了厚望的。如业内人士所言，第一个尤其高价拿下的项目，都希望能“一炮打响”。2014年拿地之后，深振业相关负责人曾表示，广州振业城的地块价格在其公司预想范围内，他们看好广州市场，也对广钢新城区域发展充满信心。

观点地产新媒体查阅深振业2015年半年报获悉，深振业对广州振业城项目的计划投资总额约为32.34亿，从2014年9月拿地至2015年6月30日，累计投入了大概20.58亿。而新近宣布拟融资的20.5亿，也将作为广州振业城项目的开发资金。

只是，尽管得到足够的重视，且处在一个发展前景得到认可的板块，但从目前板块内的竞争状况看，深振业落子广州的这第一个项目却是“压力山大”。

有分析表示，在广钢新城板块里，资源最好的地块都是靠着中央主轴线的，但广州振业城项目并不在主抽线范围内，加上拿地成本高，且相比同板块的中海、金融街、保利等项目，广州振业城的规模也不具有优势。

除却面临的竞争问题，11万平方米的项目体量，开盘后价格要定在什么区间，才能使得在1.83万/平方米的高楼面价基础上有利可图，并且得到客户的认可，也是一大难题。

值得注意的是，观点地产新媒体发现，深振业2月1日披露的20.5亿融资公告中还提到，广州振业城项目的可售面积约11万平方米，对应可售金额约46亿，预计将于2017年4月开盘销售。

按此数据估算，得出的售价约为4.18万/平方米。相比目前广钢新城板块内3万/平方米左右的售价来说，即便一年后，板块内整体均价有所上升，这样一个价格，要卖出去，“也是很有难度的。”

黄琼认为，客户对于高端产品的接受能力是有一个天花板的，如果一味靠将产品做到极致来拔高总价，客户也是不会接受的。“所以，项目价格最终还是要落实到板块内客户的可接受范围内。”

现在很多楼盘均价虽然高，但是会另外附送一些面积，所以摊薄了实际的价格，也会让客户觉得性价比高，得到市场认可，这也不失为一个办法。

　　此外，有些楼盘规模很大，但因为限高的原因，每栋住宅挨得太近，绿化也不够。但广州振业城的8栋住宅采用的是围合式布局，项目中间的围合部分形成较大的园林区域，而且楼与楼之间是绿地。“其实许多客户会排斥太高太密的住宅，所以从这方面来看，只要楼距不会太近，广州振业城还是有一定优势的。”

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