保障房民资介入瓶颈待破 建银精瑞设公租房基金-1

　　龙湖地产本周早些时分在香港举行业绩发布会时透露的公司在北京建立的保证房项目呈现1亿元钱（下同）亏损的音讯，或许会对开发商投资保证房建立的热情产生一定的消极影响。

　 　不过，志在吸收更多开发商参与募资的“建银精瑞公共租赁住房建立投资基金”（下称“公租房基金”）仍在坚持。3月22日，在“调控下的房地产开展趋向及 投资战略顶峰论坛”上，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东对《第一财经日报》表示，旗下公租房基金计划已上报国务院有关部委等候批复。一旦成行，将有望成 为全国首只以民间资本投资为主的保证房建立投资基金。

　　据他引见，该基金拟设期限为7年，方案首期募集资金范围约100亿元。“预期的投资报答率是5%~12%，这取决于我们的获取本钱和退出方式的选择。”李晓东称，目前设计的公租房房源来自于自建、收买等渠道。

　　事实上，该基金早已于去年11月开端筹备，至今仍未获批。

　 　早有金融地产业界人士向记者透露，将针对保证房局部发起一只私募基金。“以一半股权一半融资的方式介入，且与具备资质的房地产企业协作拿地并开发。”但 时隔近两年后，原先的募集思绪已完整逆转。上述人士最新筹集胜利的一只房地产私募基金，依然投向了商业住宅范畴。在提及介入保证房系统的思绪时，他只能无 可奈何地说：“实践操作中，发现门槛很高。”而记者在查阅该公司网站后发现，几只筹集终了或正在方案筹集的房地产基金，无一触及保证房。

　　上述诸多事实标明，民间资金介入保证房开发建立的道路依然漫长。

　　资金困局

　　“企业假如想介入上海保证性住房用地开发的话，以‘代建’功用居多。”一位上海国资背景的房地产企业担任人通知记者。据他引见，普通来说，保证性住房限定工期严厉、质量请求高，且关系到民生工程，因而中央政府普遍希冀由资质水准高的国企接手建立。

　　他同时表示：“关于企业来说，参与这块的利润率其实是锁死的，普通在3%左右，很低。”另一种退出措施，是由中央政府先期制定一个收买价钱，由企业本人停止预算利润率。不过，上述两种退出方式的利润值表现，均是由中央政府完成BOT（建立运营转让）之后达成的。

　　“诚实说，有难度。”另一家央企相关担任人坦率地表示，“通胀压力下，一旦原资料本钱、人力本钱呈现上升，这局部利润就缺乏以对付支出本钱了。”

　　更重要的缘由，是来自于资金请求。2010年11月，财政部、国度发改委、住房和城乡建立部结合下发了《关于保证性安居工程资金运用管理有关问题的通知》，通知强调，允许各天时用贷款贴息引导社会开展公共租赁住房。

　 　但是，中国建立银行投资银行部总经理王贵亚在上述论坛上指出，保证房项目投资报答率较低且投资年限较长，公租房项目获得财政贴息并不容易。“从银行贷款 来看有市场风险、政策风险，这个风险还是比拟大的。”他表示，虽然银行会依据国度请求拿出一局部信贷来支持保证房建立，但在信贷总量有限的前提下，详细实 施并不容易。

　　来自于实践操作层面的音讯印证了这一观念。有参与保证房建立的企业向记者表示，保证房关于房企的资金请求十分之高。“一 个月内必需付清，有时分土地首付款以至高达50%的比例。”在当前银根紧缩的状况下，关于房企的资金压力无疑是雪上加霜。前述房企正是由于现金流缺乏及成 本核算的思索，退出了一幅保证性住房用地的竞争。

　　如何退出？

　　即便是对参与保证房建立保有高度积极 性的万科，也不得不面临这一理想问题。万科廉租房建立的实验项目万汇楼目前正面临资金回收周期的问题。按目前项目的运营状况预算，每月租金收入扣除管理运 营费用后的利润仅为5万余元，包括土地价款1166万元在内的总投资为4624万元，其中1500万元是万科的“企业公民社会义务”的专项费用，其他 3124万元本钱需求57年才能够收回。

　　龙湖在北京的保证房项目，固然保证房局部亏损1亿元，但由于整个项目属于商品住宅配建保证房 的项目，因而从整个项目的角度停止核算，项目依然是盈利的。即便如此，公司董事长吴亚军在香港承受媒体采访时也表示，今后参与保证房投资，一定会保证股东 利益，确保不会有严重损失。对保证房建立的慎重之意溢于言表。

　　另据公租房基金的引见材料，基金成立之后，将对各个所获项目的公司实行 100%持股，需求借助其资质才干参与开发建立的房企，仅仅只是“保证开发建立”的功用。这意味着，在利润所限要素的限制之下，民间资本从建立开发环节介 入的可能性很小，或许另一种以收买为主的方式更为简单。

　　据李晓东引见，收买房源可来自于开发商或个人两种途径。“如今有些出让土地中带有配套保证房局部，开发商在建成之后可整体转让给基金；或者我们也能够从市场上收买那些二手房源以提供固定长期收益。”

　 　不过，最终本钱价值的报答核算，还是来自于退出方式。在李晓东的引见中，目前拟定的退出方式有多种，即资产变现和上市退出两大类。前者包括政府回购或基 金整体转让，后者则有REITs（房地产信托基金）和公司直接上市两种。关于李晓东而言，他尤为擅长的，还是资本市场的操作。不过，这依然需求来自于各方 的政策支持。“我们希望可以取得中央和中央政府在土地、财税以及金融政策上更多的配套支持。”