保障房市场各路资金疯抢 风投保险信托跃跃欲试

　　保证房无疑是今年最火的抢手词，面对年内1000万套、高达1.4万亿的保证房投资蛋糕，旧债未偿新需又至的中央融资平台，显现出心 有余而力缺乏的疲态；面对嗷嗷待哺的中央政府，市场与银行曾经堕入纠结心情。在此背景下，保险公司、信托公司、PE（风险投资）各路资金均摩拳擦掌，试图 “掘金”保证房。

　　各路资金汹涌而至

　　“十二五”开局之年，国务院向各地分配了合计1000万套保证 房建立的硬指标，这意味着大约1.3万亿~1.4万亿元的投资。按照住建部的账单，其中8000多亿元经过社会机构、保证对象以及企业投入筹集，5000 多亿元由中央、省级政府以及市县政府经过各种渠道筹集。

　　由于险资直接投资比例尚未用足，摆在保险资金面前的1000万套保证房建立， 就像是格外诱人的“香饽饽”。在“两会”上，保险业代表希望尽快出台保险资金参与保证房投资及管理的相关细则。而在昨日，中国安全董事长马明哲再次在公开 场所表示，现行政策只允许保险资金投资商业住宅，而保证性住房属于住宅范畴，希望保险资金可以参与投资经济适用房等保证性住房的建立。在首单保证房投资花 落太保之后，有音讯称，中国人寿目前与北京、重庆等地签署了投资保证房的协作意向。

　　同时，来自国有大行的音讯标明，在信贷额度紧缩背景下，虽然多数商业银行并未高调表示出对保证房项目的热忱，但银行也在经过与信托、PE展开多种协作形式介入该范畴。

　 　不只仅是商业银行和保险公司，信托公司、PE也均摩拳擦掌。从全国社保基金理事会于2月26日为南京保证房建立提供30亿元信托贷款开端，信托公司介入 保证房的形式日渐明晰。中诚信托一位高层表示，目前信托业三分之二的利润来自于房地产信托产品的奉献，信托公司不愿放弃这个良机。

　　值 得一提的是，国内首只以民间资本投资为主的保证房建立投资基金，近日浮出水面。3月22日，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东公开表示，旗下建银精瑞公租 房建立投资基金年内行将成行，该基金拟设期限为7年，首期方案募集资金范围为100亿钱，并有望三年内做到500亿范围。这一基金预期投资报答率在 5%~12%，在业界看来稍微偏高。李晓东表示，为完成投资报答，“银行、PE、信托比拟看重保证房项目中收益相对较高的经济适用房、两限房及棚户区改造 项目”。

　　私募热衷短线快钱

　　众所周知的是，此前公租房被商业银行普遍视为无利可图的项目，这块“鸡肋”为何如今又成为了香饽饽？对此，某国有大行业务部人士通知记者，由于保证房土地本钱廉价，建立和安居本钱又固定，消费群体庞大，“收益是能够预见的”。

　 　有私募人士直言，“PE以保证房项目找银行，经过几率很高”。而另一方面，保证房建立投资基金5%~12%或者更高的投资报答率，取决于项目获得本钱和 退出方式的选择，包括政府回购和市场出卖等变现退出方式，以及REITs（房地产信托基金）或直接上市等资本市场退出方式。但是，关于投资周期比拟短的中 小型私募股权投资基金而言，经过资本市场退出的方式来套现显然并不理想。也就是说，目前PE公司普遍介入的房地产开发项目，退出机制上普通采取大股东回 购，或在市场转让也比信托公司此前盛行的固定资产抵押便当很多。

　　此外，房地产信托产品为了保证吸收到更多资金，很多地产项目，将保证房与普通住宅、商业地产开发捆绑到一同销售，其中保证房项目比例在40%~60%，“保证房收益较低，但配套的周边商业地产开发，也足以保证一个相当可观的报答率。”