解码招商系地产重组:盈利能力短期下滑

　　随着招商地产的世纪重组方案浮出水面，A股将出现又一家巨无霸级别的上市房企。重组方案显示，新的招商局蛇口将定位为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”，房地产开发不再成核心业务，取而代之的是园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务。在本次交易完成后，招商局蛇口总股本规模将达到80.37亿股，按照23.6元/股的发行价计算，总市值为1897亿元，将超过万科与绿地成为A股第一大房企。

    东方证券房地产行业首席分析师竺劲向《每日经济新闻》记者表示，招商局蛇口此次注入的土地资源较为优质，新的邮轮产业和自贸商城建设等业务是新亮点，加上员工持股计划的完成，有利于激发招商地产的活力。但由于注入项目的开发周期较长，利润最快需要到2017年才能体现。

   　 在重组合并完成后，招商局蛇口将在原招商地产的基础上，增加150亿元的配套融资，以及原招商局蛇口的土地储备、房产项目等优质资源。截至2015年上半年，招商局蛇口拥有的土地使用权共510.55万平方米，近90%分布在蛇口片区和前海片区，这意味着无论是规模还是实力，新的上市平台招商局蛇口将较原上市平台招商地产明显增强。

 　   在房地产转型的浪潮下，重组后的招商局蛇口也一改以往以“房地产开发和经营”为主业的定位，转型为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”，公司的主营业务包括“园区开发与运营业务、社区开发与运营业务、邮轮产业建设与运营业务”，公司业务在房地产上下游均有延伸，涵盖了区域综合开发平台、商住二级开发及城市升级平台、资产管理运营及服务的全产业链。

  　  与之相对，房地产开发被涵盖在“社区开发与运营业务”中，而且强调的是招商地产原本并不突出的社区和物业管理概念，公司还将拓展“健康地产开发”、“健康产业管理运营”和“智慧社区服务平台”，产品布局则将重点聚焦“精品住宅开发与社区运营、健康地产、海外置业等领域”。

   　 克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，尽管对于招商局蛇口控股来说，房地产开发业务仍占了营收大半，但盈利水平却呈下降趋势。传统的房地产开发业务已经不被投资者看好，而产业园区开发等业务回报周期虽长，但长期来看更具成长性，成为新的盈利增长点。

  　  “以华夏幸福为例，其2015年上半年加权平均净资产收益率为26.36%，相比去年同期提升了5.52个百分点，表现远优于万科。华夏幸福的业绩高增速，源于其在北京周边区域的产业布局和拓展，未来还将进一步受益于京津冀一体化。而作为蛇口自贸区的大地主，招商局蛇口的优势不言而喻，发展的想象空间更大”，朱一鸣认为。

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