投资房地产的杠杆率大幅提升

　　投资房地产的杠杆率大幅提升

　　居民房贷增速的上升是从2013年开始的，与之相对应的是，2013年商品房销售面积达到13亿平方米，创出历史新高，这也印证我之前提出“2010年之后，房价上涨主要体现为货币现象”的结论。这一方面反映了中国经济对货币扩大的依赖度较高，另一方面，购房也成为对付货币超发的主要手段。

　　那么，为何从2013年开始，居民购房的杠杆率上明显上升呢？我猜测可能有以下几方面原因：第一，房价不断上涨导致靠自筹资金购房难度增加；第二，在国家抑制投资投机性购房的政策下，刚需和改善型购房的比例增加，这部分购房者以中产为主，需要外部融资购房，与过去的富豪或购房团买房有本质区别；第三，2013年以后，贷款利率不断下行，加之今年国家下调购房首付比例，则进一步刺激了房贷规模的提升；第四，反腐因素导致灰色收入较高的群体购房意愿大幅下降。

　　我们不妨来看一下今年各地出台的购房刺激政策：江西省降低首付、农民购房有补贴、加大货币化安置比例；山西省支持农民工购房、强化公积金消费，打通商品房、保障房通道；广西加快农民工市民化，建立购租并举的住房制度。总体来看，房地产高库存地区鼓励居民加杠杆购房，房价上涨过快的地区则采取各种限购措施。

　　问题在于，高库存地区尽管鼓励购房，但还是不改高库存现状；房地产热门城市尽管已经是低库存了，但居民购房总体看还是在加杠杆。因此，不能简单地根据政策导向进行演绎，认为政策目标能够顺利实现，还是要看销售量和销售结构的变化。估计下半年住宅的总销量还是会维持上升势头，尽管国家对住宅供不应求地区还会出台调控政策，但房地产结构分化的趋势还会延续，这是由于中国大城市化进程尚未完成。所以，不能期望调控政策的出台就会使得居民购房加杠杆就会“理性回落”。

　　房贷最终会从优质贷款变为劣质贷款

　　在经济下行的过程中，银行的不良贷款率也在快速上升，因此，各大银行纷纷推出优惠举措来争取居民房贷，因为房贷已经成为不良率最低的贷款了。但世界上没有一劳永逸的好事，美国的次贷危机就是居民房贷出现违约引发的。过去，温州地下钱庄的坏账率曾经远低于银行坏账率，大家都说民间的信用好，如今，民间金融的违约事件频发，小贷公司不良率高企等问题，也充分说明没有一成不变的东西。所以，当房价上涨的时候，房贷当然是优质贷款，就像当GDP增速上行的时候，银行都争相给高增长企业放贷一样。

　　记得去年年初，我曾经做个一张图：比较中美居民房贷余额占住宅总市值的比重，发现中国占比只有10%左右，美国次贷危机爆发后达到55%，如今在40%左右。因此，从去年年初看，甚至静态看，中国的房贷很安全，且房价即便下跌，也不会对银行的房贷带来多少冲击。但是，这指的是房贷过去那么多年来的存量规模较小，其风险随着那么多年来房价的持续上涨，已经远远被覆盖了。问题在于增量房贷的规模暴增值得关注，假如今年新增4万亿，则这一年的新增部分相当于历史余额的25%，这4万亿就是没有被完全覆盖的风险了。

　　从表象看，房地产甚至在很多二线城市也出现了供不应求的局面，即便是原先被认为的鬼城，房地产销量也比去年同期增长了50%以上，不少原本取消限购的城市，又有重新限购，有关征房产税的传闻也再度泛起。这些迹象似乎表明，房价见顶还为时尚早，因为今后至少还可以取消限购来阻止房价下跌啊。但因为住宅既然耐用消费品，又是投资品，作为投资品，其供求关系取决于房价走势，房价如果向下拐点确立，则供求关系马上逆转。

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