华润突然转变策略谋求万科的实际控制权

　　华润突然转变策略谋求万科的实际控制权

　　2010年之后的21家地产央企阵营正在进行史无前例的大改革，这是国家战略。央企疯狂拿地王最重要的原因并不是货币宽松或者为国兜底，而是图谋在这场重组大戏中增大赢面，或者以图自保。

　　未来将会出现的局面将是这样的：

　　1、资源集中：国家队手中的地产资源将会快速向“21家地产央企”手里聚拢。典型事件是不属于“21家”的中信地产注入属于“21家”的中海地产，接下来像信达、中国远洋都可能会出现变数。

　　2、业内重整：21家地产央企之间，将会展开地产业务的重整。定位相近、职能相似的央企，地产将会合并，像这次推进重组的保利-中航工业地产重组，以及之前的五矿-中冶地产重组，就是这样。接下来像水电系、铁路系也将可能出现重组。这个重组的原则是：谁的地产做的好，谁就可以获准保留地产，组建巨无霸；谁的地产做的不好，就要剥离，集中精力做大别的主业。比如保利和中航工业，同属于军工产业系统，但是保利地产的量级完胜于中航，结果就是中航的地产业务剥离，注入保利。五矿和中国冶金，也是类似。像水电系的葛洲坝和中国电建，铁路系的中国中铁和中国铁建，都是下面要进行的重组故事。

　　3、内部重整：旗下拥有多家地产业务平台的央企，将进行内部地产业务平台的归拢重整，资源集中聚拢到一个地产业务平台上去。已经完成重整的是招商蛇口，将招商地产和蛇口工业区合拢。接下来将是中交系旗下业务繁多的地产业务重整（包括与绿城中国的整合）。以及保利地产和保利置业的内部重整。从这个角度，华润如果将来要对万科推动重整，当属这一类。

　　国家如此做的结果将是：一方面推动央企做大主业，剥离副业。一方面打造一批拥有巨大影响力的超千亿级的地产巨无霸国家队！重组后的地产央企，都绝对不会是低于千亿级别的，招商蛇口、中海地产、保利地产、五矿地产，这些都可以测算出来。而未来的中交系、铁路系，也都是一样。以后，进不了“千亿俱乐部”的地产央企，都不能算是第一方阵。

　　那么问题来了，在这一场如火如荼的地产央企大重组中，同属“21家”的华润面临什么局面？

　　和大部分央企相比，华润是旗下地产业务整合最干净的一家，通过2005年开始的资产注入，逐步完成了华润置地作为唯一的房地产业务平台的建设。但是，华润置地到去年依然还不是千亿房企。可以想象，在面对这些一旦重组动辄都是超千亿级的巨无霸，如果只靠华润置地自身力量的发展，而不借助庞大的资本并购，在未来的地产央企巨无霸阵营里，很有可能，华润会被甩落下去。

　　这是华润面临的外部危机。虽然华润绝不至于像中信那样被迫剥离掉地产业务，但是这与华润对地产业务的目标完全不匹配。要知道，从宁高宁收购华远开始，华润就立志要做中国地产业务的霸主，这个野心，一直没有放弃。

　　距离重组最近的，就是万科。这是华润因何绝对不会放弃万科第一大股东之位的现实原因，一旦放弃，在未来的央企重组竞争中，就可能自己把自己玩死。

　　那么第二个问题来了，为什么华润以前那么久都不动手？

　　用孟子的一句话来解释：“挟泰山以超北海，非不为也，乃不能也。为长者折枝，非不能也，乃不为也。”

　　万科就是中国房地产的泰山。

　　华润对万科的实际控股权有多大的欲望，我想公开信息已经展露的很明白了：很大，经常都在想，从未打消过。

　　用三个时代来描绘，就是：宁高宁的棋局，宋林的遗憾，傅育宁的出击。

　　宁高宁的棋局：宁高宁在2000年入股万科之后，就开始图谋华远与万科的整合，希望能够建立“北华远、南万科”的华润地产帝国，建立华润在中国房地产界的领导地位。但搞黄了，造成任志强的出走和华远的分立。在华远的基础上，华润置地得以快速发展，并且华润以第一大股东的身份，排他性进驻万科。

　　宋林的遗憾：2008年5月-2014年4月，做了整整6年华润集团董事长的宋林，在落马前说，履职期间，未能令华润控股万科，系其职业生涯的憾事。注意，他说的“控股”，也就是说，华润从来没有满足过华润只做万科的有名无实的“第一大股东”，而是要控盘，要并表。在这个期间，华润置地得以迅猛发展，确立“住宅销售商业持有”的发展模式。

　　现在是傅育宁的出击。

　　把历史竖起来读，你就能看到：通过资本运作打造中国房地产帝国的野心，几乎是根植于华润骨子里的基因。华润对全球第一大房企实际控制权的欲望，也已经延续了三代掌门人。

　　华润过去一直没有主动控盘，如同现在不放弃第一大股东之位一样，都是现实的考虑。大多数认为是宁、宋和王石的个人情感联系，我不否认这是事实，但未必是最重要的原因。换句话说，华润一直没有控股万科，和现在不惜翻脸控股万科，都是诸多因素共同作用的结果。这些因素，除了个人情感，同样重要甚至更重要的是：华润面临的外部环境有没有变化、华润接盘万科的必要性有多强、到没到有利的时机等等。

　　华润历史上曾对万科发起过两次不成功的收购，成为第一大股东之后也有过几次增持，和万科也有过控盘并表的深入接触，但都并不顺利，华润最终也没有强来。

　　我的判断是：必要性不强，整合难度太大。一方面是万科的发展非常迅速，控盘万科，会导致与管理层决裂，而华润自己操盘未必能有万科管理层做的好，因此选择避免同当年任志强出走一样的零和结果。而另一方面，华润自己的地产板块华润置地最终确立的开发模式是“住宅销售商业持有”，独特的竞争力实际在商业地产板块，和万科的协同效应并不强，整合难度的确太大。

　　此后又发生了几件大事：一是华润集团总部设定在深圳。二是整个后海区域交由华润运营。三是华润也挺进了前海。等于是深圳从东到西，最好的地段，最好的项目，华润基本都占尽了。同样是在大本营，华润快速超越了万科和其它开发商，现今能与之相比的只有重组后的招商蛇口，这就是央企的资源优势。

　　客观说，目前的华润置地所形成的开发模式，更适合中国的超大城市。通过央企的资源获得城市最优质的土地，建设庞大的都市综合体。同时，商业地产全部持有，可随着城市的发展获得长远的经营回报，并大大增强公司的抗风险能力。这些，常年受制于土地素质的万科，做不到。在过去很多年里，华润的确做到了在万科与华润置地之间发生冲突时保持中立，但显然，在推动华润置地快速崛起上面，华润集团提供了比给万科的多得多的动能。

　　也许在华润集团高层的眼里，华润置地未来的潜力将会超过万科，这也让华润拥有了可以与万科重整的能力。

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