万科玩转资本杠杆：用尽融资手段
2008年，王石曾反思说，万科卖出这么多的房子，仍然没有钱买地。王石的这句话道出了房地产企业的通病——它们都是资金饥渴症患者，只是程度不同。 从2003年开始，万科就一直被这个问题困扰。2002年以来，随着中国房地产市场的启动，房价一路飙涨，土地价格也呈几何级上涨，开发商自有资金积累赶不上地价的上涨。 房地产企业的竞争，日益演变成资本实力的竞争。比如一个房地产项目的利润是2亿，但是下一个项目买地就能吃掉所有的利润。最极端的情况出现在北京、上海这样的大城市。2007年至2009年北京地价翻了四番，任志强曾说“北京没有30亿就拿不到地”，资本竞争使得大量房地产公司出局。 在美国，房地产被划入金融行业，融资能力的强弱决定了房地产企业的竞争力。在中国也一样，谁能拿到便宜而且多的资金，谁就更有优势。而如果房地产企业没有比较稳固的渠道募集资金，注定了只能越做越小。 在所有的融资方式中，银行贷款、信托等成本比较高，而资本市场再融资的成本就低得多。作为最早涉足资本市场、深圳证券交易所编码为00002的万科来说，它是算得上资本市场的极致选手。 从1991年上市，到2008年最后一次融资，万科一共在资本市场融资9次，融资总额250亿元。万科几乎抓住了资本市场所有的机会，用尽了配股、发行可转债、增发等资本市场融资手段。 无论是应付历次调控带来危机，还是“房地产黄金10年”中的迅速扩张，资本市场的融资对万科起到了关键作用。 2011年，60岁的王石决定到美国留学。他和年轻人一起学英语，重新考驾照，还学会了用信用卡。“在国内基本废掉了。”他获得了新生的快乐。 和他30多岁创业初期时一样，60岁的王石对新生事物依旧有非常浓厚的兴趣，对潮流始终保持着高度的灵敏。他也给万科留下了这样的基因：对新事物永远保持开放的心态，并积极尝试。2000年互联网刚刚出现，万科就开通了网站，任何人都可以在网上发表对万科的看法。 1991年，在大多数人还不知道股票是为何物时，万科已经成为资本市场的先行者。在改革开放初期，证券市场属于新生事物，在很多人看来风险很大。敢于吃螃蟹的万科，最早尝到了资本市场的甜头。 1988年，万科完成了股份制改造，彼时的万科所有资产不过为三个来料加工厂。不过，这一年的11月18日，万科2000万元购得一块土地使用权为50年住宅用地，并在随后的12月，再次中标拿下另外一块地。 1991年，万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，获得了000002的代码。万科IPO融资1.3亿元人民币。借助这次新股发行所获资金，万科开始在上海等东南海沿海不断圈地。 1992年底政府开始对国内房地产市场进行宏观调控，海南等地房地产泡沫开始破裂。1993年万科原本想争取发行可转债，但最终未果。当时恰逢B股市场刚刚推出，万科再次抢占先机，发行4500万B股融资4.5亿港元。这笔资金对万科意义重大，海南地产泡沫破灭导致哀鸿遍野，但万科的房地产业务仍然获得长足的发展。1993至1995年，万科主营业务增长率分别为63.91%、13.24%、22.50%。 郁亮回忆当时的情况说：“当时的行情是几千万就可以买到一块地，4.5亿港币已是很大的金额。” 万科创业初期是一个多元化发展的公司，而早期的这两次融资，最终促成其涉足房地产。从1996年开始，万科逐次退出其他业务，确立房地产为主业。 1997年万科通过配股融资近3亿元。1996年，万科整个经营已经遇到了较大的困难，当年营业收入增长率同比猛降21.68%。不过借助配股募集的3亿资金，1997年其营业收入猛增至65.37%，扭转了1996年主业增长乏力的困境。 1999年，万科再次实施配股方案，募集资金达到近6亿元。其时房地产整个行业形势并不乐观，一边是国内商品房高库存，另一边是持续下降的房地产价格。尽管如此，万科借助募集所得资金的支持，得以进一步扩大市场占有率。1999年、2000年营业收入增长分别为27.9%、31.71%。 能在最合适的时间、融到合适的钱，是万科高速增长重要杠杆。 2002年，万科通过发行可转债，融资15亿元。2004年再次通过发行可转债，融资19.9亿元。这为万科的高速扩张提供了强大的资金保障。 从2005年开始，中国的股市、楼市开始了一轮同步的大牛市。房价一路上涨，股市一路飘红。万科抓住了这次大牛市的机会，在资本市场和房地产市场都大获全胜。2005年万科销售额为129亿，2006年为220多亿，2007年为523亿，3年营业收入复合增长率达89.3%，资本市场的火爆，则对万科的融资及扩张，犹如烈火烹油。 2006年万科一共获取了1000多万平凡米的土地储备，规模迅速增大。在其2006年第三季报中，万科所承受的资金压力已经暴露无遗，其资产负债率达72.1%，比2005年度末提高了11.1%。2006年12月26日，万科通过非公开发行A股，轻松募集到42亿元资金。这一次融资最得天时地利人和，股市和楼市迎来有史以来最好的时期。 2007年，万科的融资规模再次加码，2007年9月通过公开增发一次性融资99亿，这是创纪录的融资额度。凭借着高额融资，万科开始转战二线城市，其投向的十一项目，其中七个位于二线城市。正是依赖于本次高价增发所获近百亿资金，万科2008年在已深陷调整的房市氛围中，仍然大举拿地，全年新增项目17个，总规划建筑面积422.8万平方米，其中绝大部分为前三季度所得。 在狂热的市场氛围中，万科也迷失了自己。在地王频出的2007年，万科亦多次高价地，这直接导致其2008年年报，不得不计提13个项目的存货跌价准备，跌价准备总金额达到12.41亿元，其中11个项目为2007年购入的高价地项目。 如果说2006年的增发给万科带来了实质增长外，2007年底和2008年8月实施的融资则更多是为其2007年所犯错误买单。 2008年9月，在金融危机和楼市调控的当口，万科向社会公开发行了59亿元的公司债券。这大大缓解了万科2007年高价拿地所犯的错误，及陡然转向的楼市带来的压力。 2008年的这次融资，也是万科自上市以来至今，最后一次通过资本市场融资。2009年8月，万科酝酿的112亿元的增发计划，未获证监会通过。从2009年开始，随着宏观调控的深入，国内资本市场的大门已经对所有的房地产企业关闭，A股市场IPO、买壳上市融资，以及增发、可转债等再融资手段，全部丧失。 尽管如此，在这一场资本的比拼中，万科占尽了优势。万科的高增长有目共睹，但如果抽掉融资、对资本市场的利用效率这一条，万科的高增长将难以实现。 早在1997年，万科就在香港成立了平台公司，为国内投资做融资，目前已经有五六百亿的资产规模。 2003年，万科在行业中最先尝试房地产信托融资，并且曾先后与德意志银行、新加坡RZP、通用电气商业金融房地产公司合作，寻找海外融资平台。 |
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