“二房东”创业隐藏着什么魔力？

       从商业模式来看，WeWork的做法是先用折扣价格租下整层写字楼，然后分拆成单独的办公空间，再租给愿意挨着办公的创业型公司。单从这一点来看，WeWork与所谓的“二房东模式”并无区别。

　   这个被戏称为“另类房产中介”的商业模式，到底隐藏着怎样的魔力？

　　“二房东”有了融资功能

       2015年，万科高级副总裁毛大庆对自己的人生做出了全新的选择：创业，怀着梦想再度出发。他选择自主创业，试图打造中国版的WeWork，这让创业办公社区这一新颖的商业模式浮出水面。

　　但50亿美元的超高估值表明，投资人并不认为WeWork是一家单纯的房地产中介。除了办公场地，WeWork还可以为这些创业型公司提供办公家具、协作服务等，甚至成为创业项目的孵化器，这才是最为资本看重的地方。

　　在国内，为创业者提供低成本办公场所最有名的莫过于车库咖啡。2011年，投行出身的苏菂率先开辟了创业者和投资者的聚集办公场地——车库咖啡，每个创业者只需每天点一杯咖啡，就可以在这里享用一天的免费开放式办公环境。据苏菂说，3年间有400多个项目在车库咖啡获得投资，成功IPO的有3个项目。

       “不仅是创业者增多，天使投资者也在增多，他们也在思考如何能提高效率找到好的投资项目。”刘洋向记者表示，建立创业社区的目的不止是为创业者提供价廉物美的办公环境，更大意义在于整合各类资源，为创业者提供创业所需的各种服务，甚至嫁接天使投资者，最终从单纯的办公室租赁，变为带PE（风险投资）性质的创业项目孵化器。

       盈利模式需要艰苦探索

　　尽管市场需求庞大，但要在其中分羹并不容易。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲向邦地产表示，相对于美国，中国的办公楼租赁占企业营运成本的比例较高，这是因为创业办公场所往往对地点与交通便利性有较高要求。如果按照正常的价格，大多数青年创业者承受不起这一成本，这也是像雷格斯这种在美国很成功的短期租赁办公室服务商，却在中国无法成功的主要原因。

　　一位不愿具名的房企高管也告诉记者，其实近几年国内出现过不少零散的创业社区，但都无法把规模做大，最大原因就是难以找到盈利点。在国外，所谓的创业孵化社区，多为政府出资补贴，如果完全市场化运作，实现盈利的屈指可数。

       “如果按照互联网模式去经营，给予青年创业者很优惠的租赁价格，这意味着办公场地与后续服务基本无法盈利，那么创业社区的盈利模式更接近于风险投资，即通过入股一个成功的项目获取投资回报。”黄立冲告诉记者，但在国内，目前PE/VC股权投资的成功率只有5%，如此低的成功率很难覆盖创业社区高昂的成本投入。

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