分析房地产融资

       任何融资行为都是要明确地反映资本方的价值取向，但目前太多的融资中介、创投机构和投资理论都在向融资各方传达所谓投资项目价值评估和分析的重要性和科学方法是必要的，房地产项目尤甚，所要提供的多种测算名目令人眼花缭乱。

       事实上，在我国当前经济发展水平和环境条件下，对于房地产项目投资分析并不会使用那种复杂的分析工具和财务方案，一种简单的项目投资测算往往决定投资方对于房地产项目的兴趣。

       无论是项目融资方还是项目投资房，对于房地产项目的价值评估最重要的因素包括：

        1、通常项目方坚持的项目品质、地段、价位等优势条件并不会为投资方认同，在投资方看来，“优势项目”陷入资金投入和回收不能的困境一定是项目本身的原因，所以项目方在融资的时候对于项目具备的强项根本无需特别强调，投资人自会注意到项目优势对于投资前景的吸引力。

　　如果投资人在对项目进行评估的时候，都不能够对项目基本的优势认可，那他还会投资吗?

　　而许多项目方在融资过程中，特别是在与投资人初次接触的时候，往往过分强调公司和项目的“优势”(特别是区位、环境、交通以及周边的优秀项目等)，这实际上已经改变了融资谈判的基本格局，会降低投资人对项目前景的评估和项目方的谈判地位。

　　2、特别重要的是提交的项目资料一定要真实、完整、齐备，有关特定要件可以提供补充资料或附加说明，资料的准备将会充分反映项目方运作项目的能力和职业素质。这样就无需在接触谈判的时候浪费口舌对不足之初即投资方心中的疑虑一一加以解释，否则难以达到最佳的沟通。

　　与投资方的初步接触，投资方通常会在接触过后对公司、项目、管理团队、领导人等价以综合评价，而不会是马上对项目与投资与否做出结论，投资方会对项目的情况资料加以核实，所以初次接触的过度表现往往会适得其反，给投资方留下不良印象。

　　项目资料的准备以客观为主，不要把项目方主观的意识、判断过多的呈现给投资方，这将会把投资方带到与正确分析项目相反的歧路上去，要知道，投资方的基本心态是，怀疑所有投资项目的盈利能力和融资企图、陷阱。

　　3、如何通过项目不同的要件来判断项目融资能力和谈判定价能力?

　　这里一个重要的选择条件就是从项目的成熟与否来考察房地产项目投资的风险程度。所谓的成熟就是指项目所具备的开发许可程度，包括：土地性质及其权属极其完整性、完备性，项目的规划要件以及各项行政规事许可。

　　许多项目方由于错误地评估拥有的房地产项目的各项要件(主要就是反映响目开发进度的各项文件入五证及贵费缴纳情况等)所具备的市场价值含义，因而直接影响项目方融资的预期和融资事务的安排。

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