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本轮地产调控 影响有多大?

2016年10月30日 11:28    110

 "9月全国房价继续攀升,热度不减,房价上涨从一线城市向二三线城市蔓延。十一期间,不仅北京、深圳等一线城市出台地产新政,苏州、南京、杭州、天津等城市的限购限贷也紧跟其后,新政大幅提高了限购或者限贷标准,首套房贷首付比例普遍有所提高,二套房贷首付比例也明显提高,均旨在为过热的地产降温。"

  地产调控政策密集出台。今年9月底至国庆黄金周期间,多个城市相继推出限购限贷等调控政策,步调一致,调控决心坚定,房地产市场进入了新的一轮调控周期。限购政策密集出台缘于上半年楼市过热:一方面房价持续猛涨,增幅迭创新高;另一方面居民加杠杆买房也令地产销售飙升。

  商品房销量或现负增长。回顾历史,从量、价等基本面因素看,本轮地产调控出台的背景与10-11年调控类似,但本轮限购涉及到的城市更多,限贷规定更严、也更具指向性,且目前居民房贷杠杆率也远非11年可比。我们以11年限购为基准,估算本轮限购对商品房成交面积的影响:短期内限购城市商品房销售面积或大幅下滑;明年全国商品房销量增速或转负并拾级而下。

  重回通缩首选金融资产。地产销售、投资下滑将令短期经济下行压力加大,需求持续低迷令物价上涨难以持续,因而17年以后通缩压力将重新显现,而资产配置也应由实物资产转向金融资产:随着地产销售再次下滑,我们预测10年期国债利率有望降至2%左右,利好17年债市;随着利率的下降,类债券高股息资产价值会显著提升;经济重回通缩,也意味着跟地产相关的重资产行业将注定受损,应更关注以服务业和创新产业为代表的轻资产行业。

  一周扫描:

  海外经济:欧央行讨论缩减QE,美9月非农差强人意。上周彭博援引欧元区央行官员消息称,欧央行内部就逐步缩减资产购买规模达成了非正式共识,或以每月减少100亿欧元资产购买方式来结束QE。受此影响,发达国家债券和黄金暴跌。美国9月新增非农就业15.6万人,不及预期的17.2万人,失业率5%。由于11月会议的后一周就是美国总统大选,意味着美联储几乎不可能在11月采取行动。但12月加息概率依然高达65%。

  国内经济:短期依然稳定,下行风险增加。9月全国制造业PMI持平为50.4,制造业景气保持平稳。9月中观行业中,地产、汽车销量增速趋稳,粗钢产量、发电耗煤增速小升。十一期间地产销量同比依然正增,零售餐饮和旅游收入增速保持平稳,发电耗煤增速保持在10%以上,均意味着工业经济短期依然稳定。十一期间多个城市密集出台房地产限购限贷政策,意味着后续地产销量或大幅下滑,也使得4季度以及17年经济存在大幅下行的风险。

  国内物价:通胀低位反弹。十一黄金周期间,菜价和肉价均小幅回落,食品价格整体走弱。预测9月CPI食品价格环涨2.3%,9月CPI同比或反弹至1.9%。10月以来食品价格走弱,但因去年同期基数较低,预测10月CPI仍将继续反弹至2%。9月以来钢价大幅回落,但煤价继续上涨,国内成品油价再度下调,预测9月PPI环涨0.4%,9月PPI降幅有望缩窄至0。10月以来国际油价大幅上涨,国内成品油价有望再度上调,预测10月PPI环涨0.2%,10月PPI同比涨幅有望转正至0.6%。

  流动性:货币短紧长松。节前最后一周,R007降至2.61%,R001升至2.3%,流动性依然偏紧。但节后第一天流动性明显改善。节前一周,央行逆回购投放4900亿,逆回购到期7650亿,央票到期49亿元,净回笼2701亿。节后一周公开市场到期资金高达9390亿,而央行在8日暂停逆回购操作,也预示着节后操作或以回笼节前投放的货币为主。上周英镑兑美元大贬,推动美指大幅升值,离岸人民币兑美元汇率贬至6.71新低,10月以来汇率贬值压力再度升温。央行行长周小川表示经济指标有回升迹象,将会对信贷增长有所控制,意味着降准或继续延后,而逆回购期限拉长也意味着短期资金成本上升。但地产调控的大幅加码意味着资金需求长期趋降,流动性长期趋松。

  国内政策:地产调控加码。,多地出台地产调控政策,大幅提高限购或限贷标准。证监会正式发布实施内地与香港互联互通机制若干规定。交易所将陆续发布配套规则,确保深港通顺利开通。

 

 

 

 

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