楼市调控利好股市几何？

　　国庆期间，最大新闻莫过于房地产限购了，自9月30日起直至黄金周结束，北京、广州、深圳等19个城市8天内先后出台楼市调控政策。国内限购城市重新扩围至20个，地产在中国不仅仅是住房那么简单，实际上包含金融投机投资的属性。一旦遭遇政策压制，地产投机投资属性就会遭遇变故，价格与成交自然也就会急剧变化。

　　于是乎市场开始另一轮新的意淫，那就是炒房资金退出楼市进入股市，楼市股市跷跷板效应再次显现，楼市不行股市行，股市迎来新的一轮资产配置行情，楼市调控是股市天大利好。在中国股市楼市的跷跷板就在于先有呼吁卖房炒股，接着股市起来，第一波先知先觉者卖股炒房，楼市股市一起涨，最后是股市见顶楼市涨股市跌，资金转战楼市，高涨的楼市成为股市最后的收割机。

　　确实楼市自9月30日至10月7日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州19个城市先后发布新的调控政策，不论从地理跨度或是规格差别，其密度与力度历来罕见，价格传导也是立竿见影，根据苏州市住建局提供的数据，苏州房子均价已由10月2日的2.2万元/平方米左右跌落至6日的1.3万元/平方米左右，短短几天房价下跌40%。

　　但问题是楼市是一个资金密集型行业，进去容易，退出来很难，炒楼资金退出楼市前提是要有高位接盘者，才能功成身退，才能抽出资金进入股市，如果没有高位接盘者，炒房者的资金依然会沉淀于楼市而不能动弹，即使要投资股市也是心有余而力不足。本次调控来得突兀，让很多投资性购房者措不及防，市场成交快速萎缩，炒房资金退出楼市恐非易事。据报道因为限购政策，北京、杭州、南京等热点城市新房成交量出现断崖式下滑。10月1日，深圳楼市成交数据还在246套，10月2日数据降到12套，到10月3日，成交套数仅有8套，国庆节期间（10月1日-10月6日），北京楼市日成交量在291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京楼市日成交量达到1066套，不足之前成交量的3成，由于限购限贷的升级，购房门槛提高，让买盘一下子降低了9成，这相当于股市的一次熔断，顶部不放量甚至缩量，让买盘和卖盘无法撮合成交，新房市场骤冷，也势必影响到二手房市场形势突变，买卖双方的博弈马上出现骤变，炒房资金要抽身而退难了，很有可能大量资金不得不囤积于楼市无法无法变现，甚至需要不断追加资金用于月供。

　　因此楼市调控会有大量资金进入股市更多的是一种臆测，短期内不一定会成为现实。

　　资金似水，水涨船高，资金之水从何而来，当然是仁慈的央妈，只有央行不断放水市场流动性才会保持丰裕，但问题是央妈放水与楼市调控是相背离的，央行行长周小川在日前结束的2016年第四次二十国集团（G20）财长和(95.40 -2.65%)央行行长会议上表示，随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制，近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。因此控制信贷增加与地产调控是一对孪生姐妹。控制信贷就是控制流动性，节前央行通过公开市场回笼了数千亿元流动性是不是地产调控的前奏曲暂时不得而知，但是随后的货币政策可能更加偏向于中性适度或者适度从紧就是一个大概率事件了，实际上央行已经在多个场合通过多种渠道表达货币政策要更加稳健，并通过28期逆回购操作锁定短期流动性的泛滥，权威人士更是直接，树不能涨到天上，甘蔗没有两头甜，降息已经基本没有可能，降准也是十分渺茫，市场资金利率已经明显升高这对股市走好是十分不利的，因此地产调控的货币政策微调也将拖累股市表现，这就是地产调控的副作用。

　　地产调控副作用恐怕不在于此，房子是啥，说穿了就是钢铁水泥堆砌而成，上上下下牵涉到几十个行业，一旦地产不行了，上下游行业也就跟着遭殃倒霉，钢铁水泥玻璃本身就深陷产能过剩而不能自拔，9月份钢铁PMI回落到49.5%，再一次落于荣枯线以下，一旦地产遭遇调控，地产投资大幅度下滑，势必影响到这些强周期行业，让他们雪上加霜，也会进一步延伸到煤炭有色建材装饰等行业，甚至影响到建筑行业，股价上扬要看基本面变化，一旦行业景气度下跌，股价何来上扬，供给侧改革又如何，总不能一刀切吧，而这些都是资金密集型行业，一旦这些行业景气度下跌，不良贷会不会居高不下，从而拖累银行表现。这些都是需要考虑的问题。

　　本轮股指冲击3100点最大功臣是谁，我想万科为代表的地产板块功不可没，以万科为例，股价在恒大介入下连续大涨，连续创出新高，目前股价依然在历史高位附近，万科之所以带动地产板块大涨，就在于一线二线城市房价不断上涨，带来地产板块业绩大幅改善，中报显示42%的上市公司利润由地产板块带来，地产板块迎来价值重估契机，但是随着地产调控的加强，地产价格出现快速回落，地产公司利润增速将出现何种变化，大家可以观察，股市投资更多的是一种预期的投资，是对美好愿景的一种期待，因此地产调控首当其冲就是上市公司的股价，虽然说怎样涨上去就怎样跌回来有点过度夸张，过度担忧，但是股价出现一定程度的回落是不可避免的，这种调整方式是以暴风骤雨般的暴跌来完成，还是以较为温和的方式来完成，目前暂难估计，但是调整势必会进行，投资者有个心理准备还是需要的，不要贸然抄底也是需要的。

　　就地产板块而言，风险不仅仅来自于地产价格的回调，还来自于人民币汇率的风险，因为很多地产公司发行了大量的美元债务，中国9月外汇储备31663.8亿美元，预期31800亿美元，前值31852亿美元，创下自2011年5月份以来的新低。　中国9月外汇储备下降188亿美元，前值下降158.9亿美元。市场看空人民币汇率的趋势没有改变，假日以前，人民币汇率就屡屡触及市场底线6.67心理位置，随着英镑汇率暴跌，美元指数升高，人民币存在被动性贬值压力，人民币汇率已经下跌了6.5%，意味着地产公司美元债务要额外增加6.5%的汇兑损失，以美元记账的债务将迎来巨大的压力，详细内容可以参看笔者《美联署加息让美元债务成为沉重负担》。

　　万科等举牌公司股价最大风险来自于杠杆资金，一旦股价下跌跌破举牌者的平仓线，其后果是很难预料的。15年下半年股灾爆发就在于杠杆逐级爆仓引发股价螺旋式下跌。

　　退一步来说，炒房资金成功从地产中套现出来，炒房资金会不会进入股市，要看股市的赚钱效应，市场投机标的不仅仅是地产股市，跟股市抢资金的资产还很多，在中国资金绕着股市走已经出现过，宁可去炒绿豆炒生姜但就是不炒股票，如果股市没有赚钱效应，资金是会绕着股市走的，目前股市格局是千股横盘，死气沉沉，没有赚钱效应，难以吸引新增资金加入，而这个格局能不能改变，要看股市政策，要看新股发行，如果监管者依然把股市作为一个工具，作为一个完成各种经济指标的工具，新股发行就不会减慢，市场担忧心里就无法消除，股市是难以有大的表现的，即使在媒体吹捧下，出现跷跷板效应，出现一波上扬，笔者认为也是不可能持续的，会在减持和新股双重压力下，上涨很快就会被打回原形。就是从估值来说，目前也不具备牛市基础，中位数高达50余倍的市场能产生慢牛更多的是一种忽悠。即使像有的人士认为那样，楼市调控利好银行等超级大盘股，但是他们忽略了楼市调控对银行不良贷的影响，这是有失偏颇的，在中国股市地产金融走势有着一定的联动性。

　　目前市场僵局主要在于监管风险，国家队的调控艺术，股市后遗症。交易所加强异动股票核查让资金收敛，大大降低股票活跃度，国家队高抛低吸嫌疑难消让股指上下不得，投资者被暴跌惊魂至今没有能力得以安抚，追高欲望越来越低，这些因素恐怕不是楼市新政可以消除的。

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