新政可能带来国家治理风险

他表示，信息征集能力弱以及利益调整阻碍是个人所得税和房地产税方案目前仍未正式推出的主要原因。“这是个难题，也是我们的任务，我们要义无反顾地做。”

中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇在经济观察报撰文认为，房地产税的开征至少需澄清七大问题。房地产税的开征需要具备什么条件？这是在房地产税开征之前需要解决好的问题。

一问：什么才是改革目标所期待的房地产税？

不一样的“房地产税”开征难度自然不同，且差异极大。重庆试点的个人住房房产税是一种类型，上海试点的是一种类型，对商业地产征收的房产税则是另一种类型。可是，这些都不应该是改革目标所期待的房地产税。

房地产税的开征是在完善地方主体税体系的背景中提出来的，房地产税应该成为地方税收入的重要组成部分。这样的房地产税必须有充分的税源，只有对全部房地产普遍开征的房地产税，才可能实现这个目标。

二问：国际惯例是中国开征房地产税的理由吗？

际惯例也不应该照单全收。国情仍然是问题的最主要方面。有人会以中国香港地区为理由，说明土地公有仍然可以开征房地产税。可是，主张这个理由的人不要忽视一个事实，香港地区可是没有像我们这样的增值税和消费税，而且，增值税收入占全国税收收入的40%以上。一个社会所能承载的宏观税负是有限的。

三问：房地产税调节房价符合社会公众的真正预期吗？

有人希望能用房地产税来调节房地产市场，但如果购房者数量不减少，新增的税只会转嫁出去。

假设以最高3%的房地产税率来计算，只要房价一年能涨10%，就足以弥补业主持有住房的按揭费用和房地产税成本。这样的房地产税是不太可能促进房价下跌的。

如果房价下调，那么新增的房地产税，就可能成为压倒房地产市场的最后一根稻草。一旦房地产市场有了风吹草动，新增的房地产税就会作为一个外生因素，对房地产市场造成强烈的冲击。行为经济效应的发生，使得通常情况下的所谓理性计算失效。

这样，希冀以房地产税来调节房价，只会缘木求鱼，搞不好还会酿成大祸。

四问：房地产能够再承受多少税负？

个人在购买住房的环节实际上支付了大量由开发商代付的税费基金（或称广义税负），造成了不少人认为住房持有环节应该课税。税负空间是有限的，既然在购买环节已经承担了较重的税负，那么再指望在持有环节仍要支付数额不小的房地产税，这显然是不合理的。

土地收入同样构成广义宏观税负的一部分，土地收入远大于五税之和。来自房地产的广义税负问题决不能小觑。这还是少算了多种来自房地产的税费基金的结果。

房地产税负重的结果是房价高企，房地产吞噬实体经济利润，妨碍中国经济的进一步发展。

中国广义宏观税负在世界上大约处于中等偏上的水平。目前，中国经济正处于转型升级的关键时刻，决策层正在致力于降低宏观税负。在这样的背景下，在原有税收体系之外，还要加征房地产税，只会与“降低宏观税负”的目标背道而驰。

五问：地方政府可支配财力就一定要靠房地产税吗？

需要认真思考的是，在缺少房地产税的条件下，地方政府可支配财力来自何方？土地收入是地方最重要的可支配财力来源之一。这个格局至少目前没有变化。营业税收入曾经是地方最重要的税收收入。营改增全面试点之后，增值税中央和地方共享比例的调整，在很大程度上也维持了地方政府可支配财力格局。因此，仅仅从获取地方可支配财力来看，房地产税开征没有充分的理由。

六问：房地产税需要进一步试点吗？

关系国计民生的房地产税制建设大业，容不得一点闪失。在未来正确的事，至少在现实，还需要保持必要的谨慎，谨慎不等于房地税改革的拖延，谨慎只是为了让改革方案更加务实。那些在局部地区进一步试点房地产税的建议也要慎重。试点只是为没把握的事而为，房地产税开征的效果，实际上已经很清楚，就没必要为试点而试点。

七问：房地产税开征会有什么样的国家治理风险？

房地产税开征可能遇到征收不到位的风险。房地产税征收不到位，也会损害政府公信力。为此，需要深入分析原因，是因为纳税人不愿意交税所致，还是因为交不起税？　如果是前者，那么就要检讨房地产税方案到底存在什么问题。房地产税方案的适用范围是否合理？房地产税用于地方公共服务，如果当地公共服务已经很好，那么还有必要征收较多的房地产税吗

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