融信32亿摘新江湾地块 保本售价超11万/平

7月29日，上海土地市场再次迎来土地拍卖，不过相比此前土拍现场水深火热的情形，此次拍卖现场开发商们有点“熄火”了，不过还是成功的拍出了新江湾城最高单价地块。

　　此次开拍的地块是杨浦区新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块，出让面积39805.8平方米，容积率1.5，起始价208980万元。算下来，该地块起始楼板价就达3.5万元/平方米。

　　经过126轮竞价，最终，融信以31.55亿元的价格将上述地块收入囊中，折合楼板价52840元/平方米，溢价率51%。剔除保障房、自持、社区服务医疗设施等，可售部分楼面价超过9万元/平方。

　　拍卖现场，前来竞拍的开发商貌似有一些慢热，一开始加价幅度100万元都没有开发商举牌应价，搞的主持人尴尬地又开始重复了一遍地块信息。

　　随后，融信、龙湖和山东黄金等房企开始慢慢叫价。在经过1小时后，开发商的热情才开始有些活跃起来，融信和山东黄金开启PK模式。

　　去年年底诞生的新江湾城地王实际楼板价达到了6.3万元/平方米，而现在融信拍出了新江湾城单价最高地块，成功解救此前拍出的高价地块。

　　按照Q房网新房事业部研究总监韦谢的推算，该项目保本价要11.4万元/平方米。如果开发商可以盘活自持物业回笼资金，则可能做低成本。

　　韦谢称，相比前两天土拍市场热火朝天的景象，此次新江湾地块拍卖现场氛围相对平淡，此次竞拍仅126轮竞价，祝桥地块过招了537次。这块地和此前拍出的祝桥地块相比，条件苛刻很多。

　　新江湾地块的拍卖条件限制了一部分开发商的参与，按照要求，地块未来必须符合的条件包括：1、保障性住房建筑面积比例25%；2、建筑形态以多层为主，高度10米至24米；3、住宅套数下限579套；4、中小套型比重80%；5、全装修住宅比例100%；6、自持住宅建筑面积不低于15%用于租赁。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦坦言，由于这幅地块技术指标限制太苛刻，所以导致竞拍人数大幅减少，只有7家。技术上最为苛刻的就是保障房要达到25%！是有史以来保障房建造最多的一块地。而此前土拍指标中多数是5%。这就意味四分之一的房子房企“白干”。另外，中小户型保障房比例将达到80%，也大幅提高房企的建设难度。

　　另一方面，韦谢指出，剔除25%的保障房+15%的自持，以及社区事务服务与治理设施780平方米，医疗卫生设施150平方米(无偿)，商业服务设施300平方米(自持)。剩余可售面积的起拍楼面价为60345元/平。

　　也就是说，起始楼板价可售部分的价格已经超过了6万元/平方米。

　　而据Q房网数据显示，地块周边二手房均价最高的楼盘华润置地橡树湾，当前二手房均价约为8万元/平方米。

　　据了解，此次前来现场竞拍的开发商包括融信、龙湖、山东黄金、融创、保利置业+东原、新城、泰禾。

　　卢文曦指出，去年11月份新江湾诞生地王，楼板价接近5万元/平，当时市场已经有点“看不懂”。不过相比今年外围地块，新江湾城算比较市中心了，市中心土地总比郊区稀缺，以及“豪宅区”的概念，还是有获取价值的。

　　回顾一下，去年11月25日，信达资产以72.99亿元的价格拿下新江湾一幅宅地，折合楼板价49152元/平方，溢价82%。

　　地块信息显示，今天开拍的新江湾地块东至政硕路，南至国帆路，西至政学路，北至国咏路。

　　据中原研究咨询部监测，目前地块南侧和西侧被河道包围，国帆路以南是复旦大学新江湾城校区，地块的北侧目前为集装箱堆场，地块沿政硕路东面的A5-01和A5-02地块规划为九年一贯制学校。

　　中原研究咨询部高级研究经理龚敏表示，新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中备受瞩目，同时也决定了土地的稀缺性和价值空间。

　　龚敏指出，新江湾城目前的出行主要依托地铁10号线，10号线贯通沪上的南京东路、淮海路等七大商圈，直达虹桥机场，与13条轨道相交。地铁10号线延伸段国帆路站正在建设中，距离本地块约650米。目前该地块周边的公交线路仅有168路，通往复旦大学邯郸路校区。新江湾城目前到五角场的主要交通干道为淞沪路，该地块距离五角场环岛约5.5公里，自驾车需要10分钟时间左右。

　　中原研究咨询部数据显示，目前新江湾城附近二手房房龄在3年内的公寓对外报价已经在70000-90000元/平方米左右的区间内。一手房源在今年4月份后由于库存的原因，待价而沽。

　　卢文曦指出，新江湾城板块去化周期8.8个月，虽然偏紧，但未达到奇货可居的程度，未来销售还是有一定压力的。

在韦谢看来，目前周边最贵的华润置地橡树湾平均售价约8w，假设房价每年增长20%，两年后周边房价约为11.5w，刚刚到保本价。如何保障此项目的收益率对房企是一大挑战。

相关阅读：