房市投资分析：买不买房10年后差别竟这样

楼市一直是人们必不可少的谈论话题之一。买不买房？这个争议始终伴随着千千万万的家庭。今天我们来看看，买房或者不买房，10年后财富差别有多大？

　　第一种人：买房

　　假设在一个二、三线城市，房屋总价为50万的地方买房：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。

　　10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。

　　那么十年的月供总计为1963*12*10 23.6万。第二种人：租房

　　租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。

　　由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为：

　　第1年房租：15000元

　　第2年房租：15900元

　　第3年房租：16854元

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　　第10年房租：25342元

　　则租房人：

　　A、10年房租总计：

　　15000+15900+16854+……+25342=19770920万；

　　B、省下首付20万，存银行按年回报率5%（存款利率通常跑不赢CPI）算

　　20*1.05^10 32.6万；

　　C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约31万；

　　D、省下的一次性还贷的钱为20万。

　　现在有三个假设：

　　假设1

　　未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算（非常理想化），10年后房屋市值 50*1.06^10 89.5万。

　　那么买房的人财富为89.5万。

　　租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万

　　假设2

　　未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。

　　买房人财富是租房人的3倍有余。

　　假设3

　　未来10年房子涨幅低于*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌。

　　租房人胜出。

　　单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的。

　　可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。

　　最后，买不买房，每个人心里都有了自己的答案。

　　如果你认为应该买房，到底还有哪些地区楼市仍值得投资呢？我们来看看：

　　广州

　　目前广州楼市比较理性，2016年房价受到成交结构影响还会保持稳定，但中心城区改善和高端产品的价格还是有一定上涨空间。

　　以往来看，广州市场一向是以稳为主。前几年市场有压力的时候，广州市场并未出现大幅波动。这也是和广州经济发展、居民的购买力以及购买习惯相挂钩。

　　2015年广州GDP为18100.41亿元，同比增长8.4%，其产业结构更趋优化，第三产业增加值比重同比提高1.55个百分点，对经济增长的贡献率达70.6%，首超七成。总体看，中长期内，广州的经济基本面足以支撑楼市持续发力。

　　另外，截至2015年底，广州商品住宅可售货量913.25万平方米，去化周期降至7.53个月，为过去一年的最低水平。整体市场供求关系均衡，也是支撑广州楼市持续发力因素之一。

　　海口

　　1993年6月之前的海南出现一股淘金热潮1992年，《中国制造》中数据显示，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半。这一年，海口市经济增长率高达83%，海南全省财政收入的40%来自房地产业。

　　房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元/亩，一路狂飙至六百多万元/亩。凭借房地产发迹的海口，直至今天，房地产在海南税收、固定投资的占有较高的比例。

　　对于购房者来说，海口如今的房价已经到了一个稳定的时期。

　　苏州

　　据2010年第六次人口普查资料显示，苏州常住外来人口总量接近上海的一半，是杭州的近两倍，在长三角16城市中仅低于上海。

　　苏州房价可受外来务工人群的租赁需求推动水涨船高，在基本面支撑下，苏州仍有投资价值。

　　杭州

　　回顾杭州楼市的发展历程可以发现：2000年至2004年，杭州楼市急速上涨；2005年至2006年，在国家宏观调控下，楼市进入调整；2007年，楼市经历一波反弹；2008年，金融危机来袭，楼市又开始进入深度调整；2009年，在市场各方一度绝望之时，楼市却绝地反弹，发展程度甚至超过历史高位；2010年，在频繁调控之下，杭州楼市忽上忽下，房价有所下挫，但基本平稳。

　　其中，房价上涨，主要集中在三个阶段，2000年到2004年，2007年和2009年。值得一提的是，在2005年以来宏观调控最为频繁的时间里，杭州可以称得上是二三线城市中为数不多的保持涨幅城市，即使有风吹草动，也可以迅速修复。

　　目前，杭州楼市一直稳定在基本面和信贷面左右。

　　宁波

　　据统计，3月份宁波市六区商品住宅成交数据逾7000套。而此前，宁波月度成交最高记录是2015年的4644套。

　　公积金新政落地，以及2月中下旬开始国家实施营业税、契税调减政策的催化，宁波楼市消费心态得到极大提振。

　　不过，从全大市看，目前宁波目前全大市还有超过9万套可售住宅，去化周期需要16-17个月。

　　即使宁波楼市库存压力依然还在那儿，“大招”刺激下楼市整体价格下行的可能性在减小。对于投资者来说，或许可以下手了。

　　厦门

　　厦门房价比较稳定，一直稳定在基本面和信贷面左右。

　　厦门房市的涨幅并不脱离基本面增长和宽松信贷的驱动，厦门房价上涨可视为二线投资洼地的价值重估，具有较好的投资潜力。

　　福州

　　国家统计局公布数据，福州房价不仅“九连涨”，而且涨幅居全国第7位，超过了涨幅一直领跑全国的厦门。

　　多重政策利好刺激，福州各大楼盘价格“涨”声不断。业内人士判断，随着一手房价格不断上涨，越来越多人被挤压到二手房市场，同样享受政策利好的二手房市场因此升温，价格也随之不断上涨。二手房后续价格将继续保持与一手房联动的局面。

　　天津

　　天津房价收入比走势相对平稳，合理值大致在8左右，2005年后上行走势加快，2011年回归下行，2013年后企稳回升。

　　2015年天津房价收入比为10，偏离合理值幅度由2014年的20%扩大到25%，仍小于京沪深。

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