本轮一线城市房价暴涨背后的真相

　自2015年初起，我国房地产市场出现明显的分化走势，以北京、上海、深圳为代表的一线城市“价升量增”，而大多数三、四线城市去库存压力有增无减。房地产呈现如此分化的格局，这是我国房地产市场最近十几年来第一次出现。

　　现在房地产市场的状况是，一线城市特别是深圳和上海的房地产市场表现突出。上海的交易量创世界历史纪录。数据显示，2015年度上海一、二手房共成交4986万平方米，成交金额达到1.4万亿元，该金额相当于2015年北京、天津、纽约和香港四个城市的房地产交易金额之和。而深圳的房价2015年度涨幅也创下中国最快纪录。

　　同时，在过去每一轮房地产上涨周期内，成交量增长最快的是90平方米以下总价较低的中小户型，而此次一线城市的房地产上涨周期最大的特点是，总价高的大户型成交增长很快。对此，专家们给出了看上去比较能让人信服的答案。笔者归纳出以下几点；

　　其一，中小城市的人口向特大城市集中，导致房地产市场出现分化：大多数中小城市由于人口持续流出，房地产市场将难有起色；一线城市和部分区域中心城市由于人口持续流入，房价将不断上涨。大量外来人口导入一线城市，推高当地房价。

　　这看上去颇具说服力，不过还是难以解释短期的市场价格大幅度上涨。按照年度数据看，2015年并非深圳、上海等城市人口流入的高峰，而且统计资料显示2015年度上海的常住人口出现了下降。可见，用人口流动来解释2015年以来的房价快速上涨是比较牵强的。

　　其二，一线城市房价过快上涨原因是政策剌激。自2015年3月30日起，国务院出台了一系列房地产刺激政策。不过，以前曾经有类似的房地产刺激或抑制政策出台，一旦出台刺激政策，各地房价都会同步上涨。而唯有这次是意外，房价上涨的是一线城市，三、四线城市并没有被刺激起来。显然，用政策刺激来解释一线城市的房价上涨在逻辑上是立不住的。

　　其三，深圳等一线城市2015年房价突飞猛进的原因是供需矛盾突出。深圳有一千多万常住人口，但是深圳每年新增加的住房供应大概是在500万平米左右，像北京、上海每年新增住房供应都超过1000万平米。很显然，深圳的住房供应是短缺的。

　　不过，笔者认为，深圳住房的供应一直如此，也没见往年房价大涨，而2015年深圳人口也没有发生特别大的变化，为何2015年会表现非常突出？而且一年房价涨幅在50%以上。很显然，深圳房价大涨并不是投资性需求推动，而是投机炒作资金进场兴风作浪。

　　实际上，人口导入、政策剌激、供需失衡都不是本轮房价上涨的主因。充其量政策剌激也只不过是此轮一线城市房价上涨的诱因。而且本轮房价上涨，更进一步加重了一线城市房地产泡沫，但对于三四线城市的去库存却效果不彰。那么，本轮房地产上涨背后主因是什么呢？

　　首先，自2014年11月，我国央行开始新一轮货币宽松政策开始，深圳的房价从2014年12月份开始上涨，涨得最快的时间是2015年5月份和6月份，7月份之后，深圳的房价环比上涨速度基本上不涨了。深圳的房价上涨状况与201 4-2015年的股票市场基本雷同。此轮，深圳和上海房价上涨，主要得益于股市上涨，这让上市公司中小股东的财富迅速增加。

　　而这些新增财富主要集中在深圳和上海，特别是深圳股市，有着中小板和创业板，中小板现有800家上市公司，创业板有接近500家，两者加起来有1200多家上市公司。

　　通常上市公司有一个特点，在哪个交易所挂牌上市，就会将账户和资产放在哪个城市。而沪深股市在去年上半年大涨，使得更多的上市公司股东高位兑现，而将筹码换成现金之后，无处可投，只能投资深圳、上海当地的房地产市场。

　　再者，一线城市楼市疯狂亦与货币政策变动有关。2015年多次降准降息，尤其是2016年1月份的信贷数据使市场神经受到强力刺激（1月份新增人民币贷款2.51万亿元，社会融资3.42万亿元）大超市场预期。此外，从人民银行公布的第一季度信贷数据看，个人购房贷款增加1万亿元，同比多增4309亿元。一季度全部新增贷款为4.61亿元。

　　现在看来，央行想继续通过货币宽松来拉动经济回暖，却使广大投资人担心恶性通胀会快速来临，同时由于政策对房地产暖风频吹，所以大家都将资金投向“去库存”压力相对较轻的一线城市。楼市与股市趋同，不存在市场均衡价格，其价格波动主要受预期支配， 2015年的一线房价已被政策暖风吹热的背景下，再受到一系列货币宽松的刺激，结论是不言而喻的。

　　最后，在资产价格快速上涨的背景下，投资者倾向于加杠杆。正是由于房地产政策暖风颇吹，加速了一线城市房价上涨的预期，使得很多不具备购房能力的人都加入到炒房大军中来。根据公开报道，目前有不少机构都提供“首付贷”，有的P2P平台甚至提供1/2首付全额的授信金额。

　　于是，很多人都通过不同渠道和，使自己在购房过

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