中国房地产的库存去得了么？

房地产去库存已然成为2016年的国策，至于去库存的方式，极端的业内人士观点说是“炸掉”，而政府，采取的是各种买房优惠政策，拉动购房需求来去库存。

　　靠老百姓(46.00 +2.66%,买入)的住房需求，能去掉眼前的房地产库存么？我们重点从消费需求的增长来看。

　　人口数量与年龄结构变化是驱动房地产市场发展的长期因素。因此，我们首先从人口增速及其结构变化来看房地产的消费需求。

　　上个世纪70年代初和80年代中后期的人口高峰带来了1985-2010年劳动力的增长，同时也带来了房地产“刚需”的增加，从商品房住宅的销售统计来看，1986-2015年，商品房销售面积销量一路上涨，年均增速超过25%，总量达到116亿平方米。全国住宅平均价格也由1991年的756元/平米上涨到了2015年的6973元/平米。随着计划生育法的严格执行，1990年后，中国人口增速已经下降到1.5%以下，目前人口增速为0.5%左右。根据联合国教科文组织的测算，中国人口将在2030年达到顶峰14.5亿人，然后逐渐减少。而劳动力人口五年前就已经出现拐点：2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，随后开始下降，到2015年这个比例下降到72%。

　　和人口结构变化相对应的，是结婚人数的逐年下降。2015年开始，我国20-39岁年龄的人数出现负增长；结合民政局公布的历年新结婚对数的数据，我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%，结婚置业是商品房消费需求的主要构成之一。从结婚人数的减少中，可以预期未来5年结婚置业的需求也将逐年下滑。

　　可见，无论从人口数量的增长速度还是人口结构的变化趋势来看，对住房需求的减少都是可预期的。

　　此外，未来的“城镇化”进程难以对城市房产形成有效需求。

　　从日本、美国等发达国家的经验来看，“城镇化”引发的人口转移也是导致城市人口扩张，推动城市房价上涨的动力之一。但是在目前的中国，，一线城市的常住人口增速已经在下降，其中上海已经出现负增长；31个二线城市中也有18个城市增速减缓，其中长春和南宁甚至出现了常住人口的负增长，64个三线城市中33个城市增长减缓。其中5个出现负增长。主要原因来自以下两方面：

　　首先，从静态看，中国的社会保障体系和农村劳动生产率远远低于西方发达国家，因此中国的城镇化率很难达到西方发达国家的成熟水平（80%以上）。数字显示，18-35岁的农民进城打工，成为“城镇化率”统计数据中的一员，40岁以后回乡，为“城镇化率”贡献负数；目前中国的城镇化率主要是依靠40岁以下的人进城来提高的。从人口统计数据来看，目前农村20岁以下人口占比只有26%，40岁以上不再出来务工的农民（占）45%。所以，未来存在进城可能性的潜在人数总规模在缩小。

　　其次，从动态看，从目前中国农村的生育率来看，未来的年轻一代补给速度在放慢，导致流入城市的劳动力数量减少，城市化速度会趋缓。“十二五”期间中国农业劳动力将由2.95亿人下降到2.5亿人左右，4500万农业劳动力需要转入非农产业和城镇就业”；“十三五”期间（2016年到2020年），农村剩余劳动力将由结构性短缺变为全面短缺[1]”。因此，从供给方面看，2015年后城镇化率速度将放慢。

　　第三，放开限购限贷并未有效提升房地产的销售，说明靠消费需求来“去库存”恐怕只是政府的一厢情愿。

　　2014年，国务院政府工作报告定调“针对不同城市情况分类调控”后，除了北京、上海、广州、深圳和三亚外，全国41个限购城市的房地产限购政策相继取消。但是实际销售数据显示，在房价存在下跌预期时，放开限购并没有带来增量需求。可见，要实现房地产的“去库存”只有靠投机性的资本不断推高房价，而“投机”和“房价泡沫”继续膨胀却不是政府希望看到的结果。

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