二手房开征增值税知识
国税总局局长王军在人民大会堂回答媒体提问时表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。这意味着，原来在二手房交易时征收的营业税将被增值税所取代。 按照政府工作报告的要求，从今年5月1日起，金融业、建筑业、不动产业和生活服务业的营业税将全面改为增值税。王军的原话是这样的： 这次“营改增”不同于以往，数量大，涉及到近1000万户纳税人；时间紧，实际准备时间不到2月；此外，首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易；还有很多新增纳税人过去基本没接触过增值税，税务部门准备任务艰巨。 在今年减税的大背景下，王军局长的表态似乎在表示增税的概念。那么，房地产行业从营业税改为增值税，究竟是增加了税负，还是减少了税负，这是大家最关心的问题。 但是，这个最核心的问题，目前由于国务院的方案还没有出台，其实很难回答。在过去征收营业税的情况下，二手房交易需要缴纳5％的营业税。今年2月19日，作为刺激房地产去库存的一环，财政部决定对房地产交易环节的契税、营业税进行重大调整。新规规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。通过这次营业税、契税的调整后，房地产交易环节的营业税和契税政策基本回到了2008年大救市的水平。 如果营业税改成增值税，不考虑税收的减免优惠，可能适用的税率有6％、11％的税率，以及少数可能适用的3％的征收率。由于营业税是对销售额进行征税，而增值税仅仅是对“增值”部分进行征税，所以，在未来总体设计的时候，最主要的原则是体现税负“只减不增”的原则，并且能够体现现有的税收优惠政策。 从中国房地产领域税收体系看，目前最大的问题是交易环节税费太多，而持有环节税少。从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种，保守估计占房价的比例在40％以上。这意味着，未来地产领域税费改革应该大幅度减少交易环节的税收，调整结构。这也意味着“营改增”之后的增值税的基本原则是比以前的营业税要减少，至少不能增加。 上述负责人进一步表示，税制改革政策设计时，是要保证平稳过渡。原来营业税是5％，改成增值税后，要么通过核定征收的办法，确定征收率，这并不是常规增值税征收的办法，后续再慢慢调整到常规征收办法；要么通过配套其他政策的调整，保证整体税负不会有太大变化。 但是，由于增值税自身的特殊性，即使在税负不增加的情况下，增值税只对增值额征税意味着，增值越大，征税越多。这在实际层面对房价具有抑制作用。就心理而言，对于未来房地产市场的稳定具有一定的意义。 但是，从房地产长期稳定的角度而言，“营改增”只是房地产税收体系改革的第一步。中国房地产税收体系各种不适应的乱象很多，比如，未来的房地产税的问题，至今没有破局。房地产领域税费改革的大原则应该是为中国房地产的稳定健康发展构建一个合理的税收体系，而不是增加或者改变一个税种这么简单和粗糙。应该抓住税费改革的有力时机，对中国现有的不合理税制进行彻底的改革和重新的设计。 购房者最担心的是，以前已经很重的税负降不下来，却又增加新的税种。比如，以前税务部门只谈房地产税的出台而不谈其他税费的减免，这样的改革无异于在本来已经很重的税负基础上，再加税。而在购房者对房价没有任何话语权的情况下，这样的税收最终会转嫁给购房者。因此，房地产领域的税费改革应在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调收税，却不理会其他税种。 |
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