投资房产须知中国住房制度

　　适应宏观经济新常态和新型城镇化的要求，顺应住房发展及住房模式演化的规律，针对住房制度体系存在的问题与缺陷，借鉴先进国家和地区的经验，解决当前的库存积压问题。以满足新市民住房需求为出发点，以成熟定型的基本目标为落脚点，坚持统一与差别的统筹兼顾、政府与市场动态结合、城镇与农村协同一体、目标与问题导向一致、租房与购房共存并举的原则，建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个体系，建立乐居、康居、安居、廉居四个层次的住房系统。在此基础上，通过深化多项相关的改革，建立产权、开发、消费、交换、分配等五项基本目标制度，建立土地、财税、金融、户籍和行政管理等五项配套目标制度。

　　一、为什么要深化中国住房制度改革

　　1、新常态与新阶段需要全面深化住房制度改革

　　第一，中国迈向全面小康新时代，要求住房制度进行改革。中国迈向全面小康的新时代、以人为核心的新型城镇化和城乡协同与一体化，决定中国城乡住房需求正趋向升级，城镇非户籍常住人口的住房需要也有条件加以解决，城乡住房市场与保障需要协同一体，住房制度需要与时俱进。

　　第二，中国住房发展的新目标，要求住房制度进行改革。2013年，中国城乡住房结束了极度短缺时代，基本实现了“一户一房”或“一户一宅”的“住有所居”目标，但也出现了结构性过剩，三、四线及以下城市城镇库存严重。在中国，城乡住房总体进入饱和阶段，住房制度需要改革，让市场在住房发展方面发挥更大的决定作用，以支持实现新市民在城镇“住有所居”和进一步改善居民住房条件的住房发展新目标。

　　第三，建立成熟定型的社会主义市场经济体制，需要改革住房制度。十八届三中全会确定:2020年前应建成成熟定型的社会主义市场经济制度体系。住房制度也要全面深化改革并在2020年前建成成熟定型的住房制度体系。

　　2、现行住房制度的系统性缺陷需要深化改革

　　尽管经过改革探索而建立的城乡住房制度，极大地促进了城乡住房问题的解决和房地产业的发展，但是，房地产发展及住房领域的矛盾和问题表明:现行住房制度存在亟待完善的系统性缺陷。第一，住房供应体系分割失衡。城镇住房商品化过度，尤其是大部分非户籍常住人口的新市民处在保障范围之外。农村住房完全非商品化。城乡之间住房市场与保障分割。住房结构性过剩越来越严重。三、四线及以下城镇出现过剩，与此同时，在农村大约有5000万套住房处在闲置状态。第二，住房基本制度扭曲缺失。在住房产权方面，权属不清，结构模糊。在开发经营方面，预售开发制度影响开发质量，制约了自持租赁经营制度建立。在交换方面，保护租赁双双权益的住房租赁的基础制度缺失；在消费方面，一些行政制度限制了合理消费，过滤机制缺乏导致住房供求错配；在分配方面，货币化分配的工资及补贴增长机制没有建立。第三，住房配套制度扭曲缺失。土地制度阻碍了新市民在城镇解决住房问题。住房金融使新市民受到金融排斥。财税制度无法支撑新市民住房的解决。户籍制度使新市民受到歧视与不公正。行政管理体系及其产权、调控、监管、保障的制度难以保证政府发挥更好的作用。

　　3、借鉴国外住房制度及其不断变革的经验也要深化改革

　　全世界尤其是发达国家的住房制度与住房发展模式既具有相似性也因各国国情不同各具特色，同时住房制度与发展模式也随经济环境的变化而不断变化。

　　第一，住房政策目标呈阶段升级趋势。大致经历了四个阶段。在住房数量绝对不足时期，目标是“住有所居”，标准是“一户一房”。在住房严重不足缓解后，住房政策目标是扩大人均住房面积，标准是“一人一室”。在住房数量饱和时期，住房政策的目标是:提高现有住房质量和舒适度。在住房质量提升后，政策目标是:实现住房“共同富裕”和住房现代化。第二，住房制度模式不断变革。住房解决途径与发展模式主要有市场模式、合作模式和福利模式三种，住房制度与发展模式总体趋向市场化。第三，住房基本制度模式多样且不断变化。产权制度清晰多元，住房开发制度相对多样，交换制度是租售并举，分配制度正在从实物补贴即补“砖头”，转向货币补贴即补“人头”。第四，住房的金融、财政和行政管理等配套制度主要有三种模式且不断变化。房地产税是地方财政收入的主要来源，保有税是房产税的主体。

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