投资地产？繁荣还是陷阱

　房地产行业进入新一轮上升周期

　　在过去的一个星期里，我们访谈了20多个房地产开发商，中介和当地资深地产记者，覆盖到17个一二三四线城市。综合判断，宽松的货币政策，以及各种利好的房贷新政的出台，让房地产价格从2015年进入新一轮上涨周期。

　　整体来看，深圳在2015年“330”政策后带头领涨，南京、苏州等城市在7-8月份接棒，北京、上海等一线城市元旦前后开始猛涨，其他二三线城市受到引导刺激纷纷升温。

　　一、利好房地产的政策不断出台

二、全国一二线城市价格先后上涨

    二、全国一二线城市价格先后上涨

　　1、深圳及周边

　　在其他城市还没有明显上涨之时，2015年颁布的“330”新政直接成为深圳房价大涨的导火索。

　　受访者提到，截止2011年底，深圳商品房和保障房保有量只有110多万套，每年不到10万套的增量。而深圳常驻人口1000多万，年轻人居多，户籍人口不断增加，80-90%都有购房需求。

　　同时，深圳定位开始由“山寨之都”变为了全国创新中心，尤其在2014年自贸区建立后，深圳高科技园区发展步伐加快，创新活力较强，吸引了大量外来资金，深圳的房价不是由本地购买力决定，而是由全国购买力决定。深圳不需要实施任何刺激，价格都会上涨。

　　2015年的“330”政策调低了二套首付比例，加上信贷宽松政策，深圳房价一路猛涨，阪田区最高上涨了70-80%。2015年政府公布的数据显示，房地产首次成为了深圳市三大支柱产业之一。

　　深圳的一路上涨，带动了东莞、惠州地区价格攀升。一位开发商提到，受深圳影响，2015年上半年东莞房价开始上涨，下半年传导到惠州地区。虽然深圳已经有所降温，但受2月份相关刺激政策影响，东莞、惠州的涨幅还比较夸张。

　　2、南京、苏州和合肥

　　和媒体报道提到的“二线城市受一线城市影响价格走高”不完全相符，早在2015年七八月份，南京、苏州和合肥纷纷上涨，先于北京和上海。

据莫尼塔了解，去年7月份，南京江北新区获批成为国家级新区，该区域房价迅速从平均1.5W/平方米暴涨到2W，小半年后甚至冲到4W。在南京市，江南八区的销量超不过江北新区。由于2015年频出“地王”，制造出房价将不断上涨的迹象。不完全统计，南京五分之一的人都在买房或者卖房。一个南京当地的资深记者表示，南京地税收入60%左右都来自房地产。

　　与南京类似，政府频繁推地以及苏州新区的获批，也助长了苏州房价的攀升。当地一位开发商提到，2015年整年销售量约为20亿，2016年1-2月份就卖掉20亿。有的楼盘开了1-2年很难卖，现在一票难求，截止2月份已经消化80-90%。

　　合肥市场则从2016年元旦开始涨价，均价从8000元/平增加到9000元/平，部分区域迅速破万，居民陷入恐慌性购房。当地开发商提到，热点楼盘黑市上的内部号源，可以叫卖到3万元。居民买房先不问是否便宜，而是先问“有没有房子可以卖。”

　　3、北京上海涨价接棒

　　受访开发商表示，2015年，国家密集出台一刀切式的“去库存”政策，对于北京和上海最为受益。

　　2011年，北京市的“国八条”规定，“连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房“。2016年这部分刚性需求的释放，加上市场原有的需求，2015年屡刷新高的地王，一手换二手的交织，综合因素造成了北京市场在元旦至春节前后的疯涨。

　　上海房价也火爆地出乎业内意料。据受访者表示，春节后市场供应量忽然一下不足，加上2月份很多开发商的预售证都没有批下来，导致整个市场空前缺房，冲动消费的人非常多。

　　4、受刺激的其他二三线城市

　　莫尼塔调研了解到，除了长三角和珠三角的一些二线城市，武汉、天津、西安、芜湖等其他城市买房人，还是直接受到2月份各项利好政策，以及一线城市房价迅速上涨的影响。本来打算继续考察的人，纷纷提前出手。以武汉为例，从过完年到现在，成交量同比上涨70-80%，价格上涨12%左右。

　　综合来看，受访者们均表示，这一轮刺激政策，已经提前透支了购房人的需求。

　　一二线城市库存低，三四线城市缓慢去库存

　　我们通过调研发现，对三四线等城市，消化内存效果目前有限。无锡、芜湖、涿州等地，虽然交易量和价格有所上升，但消化库存压力依然巨大。对于供小于求的一线和二线而言，市场价格因之“火上浇油”，越来越高。

　　1、缓慢去库存的三四线

　　据芜湖当地一家开发商表示，2014年芜湖市库存量为440万平方米，去库存主力为本市人口，需要3-5年才能消化。为了促进消费，在中央实行的各项政策之上，地方政府针对区域进行补偿，每平方米补贴200元，就是为了刺激农民、大学生和企业外地职工就地购房。

　　同时，政府还针对大学生出台本科生契税全免，专科生免除50%。近期芜湖市成交量涨幅为20%-25%，价格没有变化。成交客户中，本地居民占60%，大学生和企业外地职工各占20%，很少有当地农民在芜湖买房，缺乏大量的人口流入作为需求。

　　无锡开发商提到，目前还有库存1600万平方米，开发商手里还有很多存量土地。无锡人均2套住房，外来人口也较少，政府也还在建设动迁房。即便完全没有新供应的话，无锡消化库存得至少2-3年。这一轮刺激后，成交量有所上升，价格微涨5%左右。

　　2、暂无压力的二线城市

　　3月初，沈阳市抛出“零首付”的政策，后被紧急叫停，二线城市的分化成为大家关注的焦点。目前从访谈人反馈的信息来看，去库存的压力在2.5线或者三四线城市，东部、中部、南部和西部大多数省会城市压力不大。

　　西安的开发商表示，目前住宅存量消化需要18个月周期，但这些库存大量是城改房，质量非常差，可以剔除。根据2015年的交易量显示，住宅供应1300万平方米，成交面积是1500万平方米，第一次出现供应略小于需求的局面。

　　武汉开发商表示，三环以内，供小于求，去化周期仅为2-3个月。三环以外的项目，前期项目的积压很大。整体去化周期在8个月左右，属于供小于求。

　　合肥市场人士反映，去年三季度存量房只有2.7W套左右，需求量大供应少，很多开发商当时都在捂盘。

　　截止目前存量房为1.7W套，也只够3个月的消化。

　　改善型是市场核心购买力量

据莫尼塔了解，价格上涨直接催生刚性需求（首套购房）。其中40%-60%来自于改善型，20%-40%来自于首套，10%-20%来自投资。与以往不同，投资客多数因“资产荒”而追逐房产，前几年的炒房客难见踪影。

二、全国一二线城市价格先后上涨

　　改善型需求中，新房和二手房的交易在不同城市差异较大。在北京，能买得起新商品房的人，70%以上都是新房周边的客户，卖掉现有房子换新的。因为价格原因，新的刚需阶层能买得起新房的人非常少，大多是购买二手房小户型。

　　上海的情况也类似，新房价格太高，年轻人已被挤压到苏州的花桥、昆山等地购房，从而推动当地楼市火热。在二线城市，首套购买新房的比例约在40%左右，改善型住房也以120平的大户型居多。

值得注意的是，由于很多人不愿意将钱投向股市，出于对“资产荒”的担忧，保值增值成为投资楼市最好途径。但在所有访谈的城市中，炒房客未再出现。

　　以西安市场为例，当年煤炭和天然气行情好的时候，很多陕北人跑到西安买房。中海在曲江的国际城项目，70%都是陕北客户。2011年的时候，陕北的客户过来，经常就购买一个单元。现在的市场离开了这部分客户，整个价格就支撑不下去。

　　加杠杆势头猛

　　调研结果显示，80%-90%以上的买房人采取按揭贷款，现金支付比例很低。多个城市降低首套和二套首付比例，下调利率，刺激消费者进入楼市。

二、全国一二线城市价格先后上涨

值得注意的是，深圳、上海投资客比例达到20%以上，其中不少人使用首付贷、消费贷的杠杆作用进行投资。如果其投资的房产下跌，风险将被放大。

　　受访者表示，总体而言首付贷影响较小。目前从各方披露数据看，链家在二手房领域首付贷是40亿元，世联行(12.82 +1.67%,买入)2015年全国首付贷是29.9亿元。

　　莫尼塔的受访者表示，平安好房网去年做了180亿的金融产品，其中大部分是首付贷。加上其他公司的额度，全国粗略估算是200亿元。以深圳一年8000亿的交易量计算，二手房和新房三成左右的首付，首付额约为2400亿。200亿元占不到10%。加上首付贷大多是10万，20万左右的短期过桥产品，规模相对较小。

　　消费贷可能是放大风险的一个窗口。据莫尼塔了解，消费贷本来用于装修、购买车库等贷款，但现在一些人现金不太多，又想投资，就会把手头的房产抵押，做消费信贷。消费贷基本都是五年以上，利率比首付贷低，且需要房子作为抵押，能贷出的额度可以达到百万级。

　　以一套价值400万的房产为例，如果目前还有100万贷款没有还清，房子的净值还有300万。以此作为抵押，按照四成贷款，还能贷出将近100万再投资股市或房地产，使资产负债率由25%变为50%。对于激进型投资者来说，负债率有可能达到70%-80%。

　　这对于一线城市拥有多套住房的房主而言，无疑提供了盘活房产的有效渠道，使房产成为金融资产。

　　上海一位资深中介提到，上海20%左右就是利用首付贷、消费贷投资炒房的人。深圳的受访者表示，根据中原地产的数据，保守估计目前深圳投资需求比例约为25%。合肥的开发商提到，民间融资公司，包括一些电子商务公司会提供小额金融贷款，一般在20万以内，提供的大概是首付部分的80%。提供这种贷款的公司多，但购房者较少有这种需求。

　　杭州的受访者提到，首付贷主要为销售代理公司联合中介机构进行推广，首付中50%的比例可以通过首付贷解决，实际首付比例只有10%，改善型住房也存在这种情况。

　　多位首付者也认为，政府盯着中介没有用，中介只是销售金融产品，从中收取手续费，最终客户还是需要和银行，以及金融服务公司签定合同。如果一旦房价下跌，泡沫破灭，最大的风险还在银行和消费者个人。

　　莫尼塔受访者提到，P2P平台，首付贷，都是这几年新出现的金融产，大家都在利用宽松的资金面加杠杆，监管部门也不好判断，里面的水到底多深，风险敞口多大。

　　一二线新开工积极，三四线缓慢去库存

　　受访一二线开发商表示，新开工项目和投资额将会增加，但也会时时观察市场变动做出相应调整。三四线城市依然是以去库存为主。

　　所有受访者都提到，对于国有企业和大型企业而言，银行贷款较易取得，小型开发商相对较为困难，三四线城市小开发商洗牌的现象并不少见。

多位一二线城市受访者表示，2015年当地频出地王，大家都在2016年借着高房价积极开工。但由于上半年涨势过猛，开发商依然保持谨慎乐观态度，他们非常关注李克强总理报告中提到的“因城施策化解房地产库存”，以及2016年具体会有哪些新措施出台。他们都表示，上半年可以完成全年销售目标，如果下半年市场转向，施工项目也会灵活调整。

　　受访者们皆表示，从全国整体来看，开工面积在逐年下降。乐观的一二线新开工，并不意味着能对下游钢铁、水泥有大幅拉动作用。

　　三四线城市的开发商并没有新开工意向，他们主要目标还是借着这一波行情，积极清理库存。

　　短期房价大幅下跌概率较低

　　一二线城市受访者表示，经历一轮疯涨后，下半年上涨幅度有所平缓，房价依然有强劲需求支撑，除非政府“猛刹车”，否则不会出现下跌。三四线城市受访者表示，价格将保持平稳或微调，不会暴跌。

　　从全国范围看，鉴于一线城市安全性比较高，2012年后大多数开发商回流到一线城市。

　　上海的受访者提到，上海的“十三五”规划，人口控制在2500万左右，现在上海市人口就有2650万左右。

　　政府不可能通过遣送制度，只能通过房价调节，让有购买力的人再进入上海，维持这个价格高位。北京市受访者提到，根据目前的判断，北京市不会再出台任何更加严格的措施，房价直至明年都不会下跌。

　　对深圳而言，新开盘项目销售状况良好，二手房价依旧坚挺，预计一两年内泡沫不会破裂。短期来看，房地产交易有可能会出现价格波动，但不足以导致趋势性看空。

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