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2016楼市成交量或创新高

2016年01月26日 03:35    110

2016楼市成交量或创新高

从外部经济环境看,2015年全国经济增速为6.9%,这是1990年以来首次“破七”,也是1978年以来第四个低于7%的年份。说明经济面确实比较低迷。

 

但也必须明白,这是一国经济增长的必然规律。改革开放后,我国经济在10%左右的高位,保持了30年,高增长持续时间之长,堪称世界之最,超过了当年的日本与亚洲四小龙。由高增速转为中速是历史宿命,然后转入低增速。当前发达国家多是低增速,2%左右。

经济降速的过程,也是结构调整的过程。上个月中央经济工作会议提出的:去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。也正是为了加强供给侧改革,优化经济结构。

 

而房地产业,也是经济结构调整的重要组成部分。在2000年至2010年的经济快速增长期,房地产业发挥了重要作用,并在2003年的“国18号文”中,首次被明确:已成为国民经济重要支柱产业。比如,作为与经济联系最密切的指标,房地产开发投资增速多数年份保持在20%以上。

 

而最新公布的数据表明:2015年全国房地产开发投资金额同比增长1%,相比2014年的10.5%大幅减小,相比过去十几年20%以上的年均增速,降幅更大。这充分说明,房地产业与国民经济同步降速,同步调整结构。

2015年房地产开发投资增速大幅下滑,主要与两个指标有关。一是房地产开发企业土地购置面比上年下降31.7%,土地成交价下降23.9。二是房地产开发企业房屋新开工面同比下降14%。这就意味着,房地产供给端正在严重收缩。

 

其实,这两个建设类指标,2014年和2015年连续两年收缩,说明房产市场低迷,尤其是广大三四线城市房价不涨的情况下,多数开发商早就自我收缩业务了。这就是所谓的市场机制。不必政府要求他们供给侧改革,不必政府号召他们去库存,他们早就开始干这事了。

 

从需求端来看,2015年全国商品房销售面积128495万平方米,比上年增长6.5%,没能超过2013年的130551万平方米。只要2016年增长2%,就能再创历史新高,而这属于大概率事件。

 

从区域来看,2015年,东部地区增长13.3%、中部地区增长8.9%、西部地区增长3.4%。一线城市大增,二线城市中速增长,三线城市基本持平。说明全国市场分化严重。

 

从价格来看,2015年全国商品房成交均价上涨7.4%,相比2014年的1.4%,涨幅明显扩大,说明全国市场出现复苏。但是,房价的区域分化和程度,比成交量还要大。

 

全国70个城市的房价指数,更能说明问题。国家统计局新公布的数据表明:2015年12月70个城市的平均同比涨幅,首次由下跌转为上涨,房价回到一年之前。其中21个城市上涨,49个城市继续下跌。

 

上涨的城市,主要是一线和部分核心二线城市,其中深圳房价暴涨47.5%,相比排名第二的上海的18%,超出很多,更不要说只有10%左右的北京和广州了。深圳房价涨幅之大,在全国除海南以外,可谓空前,也可能绝后!

 

但与之相反,全国大部分的三四线城市,房价水平低于一年前,而这也正是库存重压下的必然结果。2015年末,全国商品房待售面积71853万平方米,比11月末增加2217万平方米。这些新增加的库存,主要来自部分二线城市和多数三四线城市。

 

总结2015年的全国楼市,有三个鲜明特征:

 

其一,地冷房温。土地市场成交面积大跌三成,这在过去十几年从未见过,很多城市一年所卖地块,为个位数。但房产市场还不错,明显复苏,多数城市的商品房成交量都有程度不一的正增长。供给端明显收缩,需求端小幅扩张。

 

其二,区域分化。一线城市与三四线城市的活跃度,进一步拉开,可谓“冰火两重天”。而且,一线城市内部也拉开差距,深圳过热、上海趋暖、北京温和、广州偏冷。二线城市分化程度也很大,南京、厦门、苏州、武汉、杭州等少数城市量价齐涨,而沈阳、长春、大连、昆明、贵阳、西安、呼和浩特等东北、西北、西南的城市,却没什么表现。

 

其三,开发商两极分化。一方面,很多中小企业经营更加困难,他们主要分布于三四线城市,这些城市的房产市场自2011年以来已持续调整或低迷了四五年,企业赚钱越来越困难,部分企业渐趋油枯灯灭之绝境,大量的楼盘处于停工或半停工状态。

 

 

而另一方面,大房企继续快速增长。克而瑞的排行榜表明,全国商品房销售排名前100房企的金额门槛,从2014年的70亿增加至2015年的104亿元,同比大增48%。100强的销售金额占全国总金额的近四成,10强则占17%。行业优胜劣汰速度加快。

 

展望2016年,在中央去库存方针指导下,更多具体政策还将出台,这有利于市场继续回暖,预计全国商品房销售面积将继续小幅正增长,很可能超过2013年,再创历史新高。当然,由于深圳等个别城市楼市过热,在“分城施策”的原则下,过热城市将有所收缩政策,而多数偏冷或不热城市,仍将吹暖风。

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