SOHO中国资金链遭质疑 账上可用资金不超10亿-1

SOHO中国的业务范围正逐渐由大本营北京扩张至上海，随着两地销售项目的大幅增加，问题也逐渐浮出水面。

　　近日，SOHO中国上海公司被曝出欠薪事件，引发众多关注。外界对于SOHO中国的商业地产经营模式、销售方式、资金链等的质疑也随之而来。

　　记者整理上海市城乡建设和交通委员会相关资料得知，SOHO中国目前在上海共有六个在建 (待建)工程，其中四个项目至少共需要追加近60亿元的投资。

　　SOHO中国董事长潘石屹(微博)号称公司拥有200亿元现金，但2011年度中报显示，实际资金并不像他所说的那么充裕，现金及现金等价物扣除了应付税项、应付款项及其他应付款，实际可动用的资金或不超过10亿元。

　　由于今年8月5日收购的SOHO世纪大道项目，需要到明年七月才能正式交付，SOHO中国方面目前可以立即投入销售的仅望京SOHO和中山广场SOHO。上述两个项目的销售回款显然会成为SOHO中国在上海扩张的“补血站”。

　　上海6项目待追加投资

　　SOHO中国在上海的超高层项目高31层、135.58米的 “外滩SOHO”的开发尚待时日。上海市建设和交通委员会的项目信息显示，根据建设合同，外滩SOHO项目的开竣工时间是从2012年至2014年2月6日。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，在资金充裕的情况下，超高层项目仅地基工程就需要一年半时间，主体工程也只能做到一周一层，工程的外部安装和内部装修也都需要花费时间。施工方告诉 《每日经济新闻(微博)》记者，上述时间是整个项目的竣工时间。这意味着上述项目的建设速度，实际上要快于行业一般水平。

　　DTZ戴德梁行写字楼部董事沈洁表示，在楼市调控的大背景下，很多公司都比较缺钱，超高层项目的实际开发速度普遍在放慢。超高层项目的供应量较多，开发商需要租赁准备的时间超过其他项目，往往在竣工前两年开始预租，到竣工后两年完成全部出租。

　　在整个行业超高层项目放慢的情况下，SOHO中国却出现比行业一般水平更快的开发速度，它的背后是SOHO中国在上述项目上的大量投入。根据上海市建设和交通委员会的资料，外滩SOHO地块的总投资达到18.34亿元，仅地基部分就需要投入1亿元，而主体工程则需要追加投入3.6亿元。这意味着这一项目在未来的两年时间里将至少让SOHO中国花掉3亿~4亿元。

　　与此同时，总投资23.8亿元的SOHO虹桥项目也在今年下半年获得建设许可，扣除15.6亿元的购地款，也需要SOHO中国再投入8亿元。在明年5月前，SOHO中国就需要为地基部分的工程支付工程款2亿多元。

　　今年六月收购的上海海南路10号四川北路站地块项目，虽然净资产价值有9.57亿港元，但总投资额达到14.3亿元，意味着该公司还要再支付6亿元左右的投资。

　　同样于今年4月13日收购的轨道交通十号线海伦路地块，建设部门的申报资料显示，项目的总投资额达到40亿元，而开发这一项目的上海杭钢嘉杰实业有限公司截至去年底资产净值，也只有9760万元。

　　粗略计算，上述4个在建项目尚需投入近60亿元。此外，曹家渡项目以及复兴路项目都需要SOHO中国方面追加资金投入开发。

　　就SOHO中国在上海的几大项目共需要增加多少投入，能否以及如何保证资金来满足这项项目施工问题，《每日经济新闻》记者采访了SOHO中国方面，但截至记者发稿，SOHO中国方面尚未回复。

　　可动用资金或难满足

　　SOHO中国在上海的动作越来越大，但该公司目前可以动用的资金能否跟上快速扩张的步伐?

　　根据SOHO中国2011年上半年财报，截至6月30日，该公司拥有的现金及现金等价物为114.4亿元，但仅税项和应付账款及其他应付款等短期流动负债就达到88亿元，另外还有今年8月刚刚收购的SOHO世纪大道的18.5亿元。仅上述所需支付的税款、应付款以及收购项目款总额就达到106.5亿元。很显然，SOHO中国方面如果付清全部欠款，那么所剩余的资金将不足8亿元，而这还是在一年内到期的49.59亿元银行贷款能够续期的情况下。

　　上半年财报还显示，SOHO中国已有四个项目达到了土地增值税清算的条件，其中丹棱SOHO的销售率为91%，银河SOHO的销售率为89%，东海广场SOHO的销售率为93%，三里屯SOHO的销售率则高达98%。按照上述销售比例，上述四个项目均面临土地增值税清算。

　　根据《每日经济新闻》记者此前的报道，按照《土地增值税清算管理规程》规定，一个地产项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上时，便可要求进行土地增值税清算。

　　事实上，SOHO中国的土地增值税已经开始清算。财报显示，该公司仅上半年所付的税项就超过25亿元。而去年全年该公司支付的包括土地增值税在内的所得税税项总共只有19.27亿元。SOHO中国日前也向 《每日经济新闻》记者确认了有关税项正在清算中。

　　另外，该公司9月份前到期的应付账款及其他应付账款就超过16亿元，至于收购附属公司以及应付关联人士款项也超过10亿元。

　　SOHO中国目前仍然有继续收购物业的动向。根据媒体公开报道，SOHO中国有意向上海证大房产方面收购外滩金融中心地块40%的股权，需38亿元资金。上海证大方面也于12月19日发布公告，披露了确实有第三方向该公司提请收购，只是未透露具体收购方。对媒体的上述收购传言，SOHO中国方面也不作回应，只是说“公司收购土地或项目以充实土地储备是发展的需要，同时公司对项目的选择很谨慎，严要求，务必使得公司价值最大化，保护股东利益。”

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