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房产PE基金向三四线城市转移

2011年09月13日 09:58

  南方某地级市,吴有明(化名)联手一家中型房企,刚刚说服了一家本土小房企让渡出一个住宅项目。

  近日,三方达成了初步意向:项目由中型房企控股开发,本土房企参股分红,吴有明所在的私募基金则与中型房企合作,对项目进行债权投资。

  并不是每个小房企都能认识到越来越残酷的现实,从而愿意转让手中资产。在吴有明看来,基金有钱,中型房企有经验,小房企有资源,三方联手后打造品牌溢价卖出致富,可谓天作之合。他是这么想的,也是这么说的。

  上述一幕,仅是其成功案例的一个剪影。按照基金公司现阶段主攻三四线城市的战略定位,吴有明上半年辗转在多个目标城市走穴踩点。

  而将投资目标锁定在三四线城市的第三方私募基金并非只有这一家。9月8日,永安信基金在福建某市落子;某地级市的政府办公室人士也透露,筹建中的工业园区正与一家私募基金接触。

  河山资本总裁曹少山对记者表示,随着一二线城市竞争的愈发激烈以及资金回报率的回落,资金向政策风险偏弱的三四线城市转移已是大势所趋。

  向下迁徙

  第三方私募基金正在进行一场大迁徙。

  作为早年首批提出向二线城市转移的私募基金,盛富资本总裁黄立冲认为,经历了发展和成熟阶段,现在即便是二线城市,其获利空间也已被日益激烈的竞争压缩得很小了。

  “资本正在向三四线城市转移,私募基金也是如此。”在黄立冲看来,私募基金迁徙的原因既有随行就市的逐利与避险因素,也有独立第三方私募基金自身的限制性短板因素。

  在随行就市方面,私募基金与需求方——房企的转移战略保持着高度的一致性。由于一二线城市的资源价格高企、获利空间受到挤压,越来越多的开发商开始在三四线城市布局。

  一个可供佐证的数据是,中国指数研究院近日发布的上半年房地产市场监测数据显示,10大城市的供地计划完成率普遍下降,土地出让金总量同比下降23%,其中京津深三地的完成率不足30%,出让金降幅接近或超过40%。

  而与之形成鲜明对比的是,今年二季度综合地价环比涨幅前10位的城市中,潍坊、黄石、淮南、北海等三四线城市赫然在列,总体处于升温通道。

  “一方面是由于三四线城市的地价尚低,相对于竞争激烈的一二线城市,其表现出了更多的利润操作空间;另一方面,此一轮的行业调控主要集中在一线城市与重点二线城市,三四线城市则影响温和,适合政策避险。”吴有明说。

  吴有明算了一笔账,按自有资金年化回报率来算,目前的一线城市及热点二线城市也就在15%上下,不会超过20%,但在三四线城市,这一回报率却能达到20%~25%之间。

  而另一个让私募基金转向三四线城市的原因是,随着一二线城市项目体量的不断扩大,私募基金的自身规模偏小的短板也正在凸现。

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