房地产投资增长将走稳 不会下降

           中国国际经济交流中心第58期“经济每月谈”4月22日上午举行主题为：“2014年一季度经济形势分析”。国务院发展研究中心宏观经济研究部的研究员张立群（微博）表示，决定未来的房地产投资增长在第一季度的水平上大体是走稳的，不会出现持续的快速下降。中国经济是一个总体回稳的态势，围绕着7.5的水平线，小幅波动，全年的增长水平应该在7.5左右，比去年7.7的水平是略有回调。

           我们改革开放之后城镇化的发展，最后基本上表现为一个大城市主导，大城市主导我个人的观点和财政的分灶吃饭有一定的关系，每级城市政府围绕自己的行政管辖范围来开这个灶，在开灶的过程当中，他们对城市建设发展的能力是有区别的，这和行政级别有关系。直辖市政府配置资源能力，它进行基础设施建设，提供基本公共服务的能力就比省级政府好，省级政府比地市级政府要好。

           所以最后认为我们率先发展的就是30多个副省级以上的城市，我们讲的一二线城市，这些城市的基础设施配套水平比较好，基本公共服务的保障水平比较好，就吸引制造业服务业的企业愿意到这个地方来发展，产业聚集主要在这些领域来发展，像北京的总部经济就是一个具体表现，当这个产业主要在这个城市聚集的时候，就业和人口必然向这个城市聚集。现在城镇常住人口当中去年是7.3亿，接近三分之一左右在这些大城市。我们全国去年是658个城市，但是人口过度的集中在30多个大城市，所以大城市现在有一个人口负担过重的问题。

           像北京去年常住人口2130多万，而且没有拿暂住证，实际在北京工作发展的还有800万人左右，加起来接近3000万人，这样一二线城市的问题不是缺少买房需求，是缺少房地产发展的空间，特别是是土地。像北京五环之内基本上没有多少地拿来建房，五环以外的地块生地变成熟地，就要通水、通电、通路、通油、通商，包括一些写字楼都配套的话，没有一个大的规划的调整，没有大量的投资和相当长的时间，我想很难到位。所以现在一二线城市主要的矛盾还是一个供不应求的矛盾。

           当在供不应求的背景下，现在我们政府调控按照十八届三中全会的决定，价格本来是由市场供求关系来决定的，政府本来在房价方面不可能完全承担这个责任。但是我们看今年年初的政治局会议强调，对房地产市场我们要做好政府应该做工作，特别是在保障供给方面要下功夫。

          一是保障房的建设，特别是围绕棚户区的改造相关的住房建设，其有住房保障制度的完善，商品房建设，特别是普通商品房建设要积极创造条件。一二线城市不是绝对没有发展空间，北京过去建设供地大概是15%左右用于住宅建设，大都用于工业、商业建设。现在随着北京这样一些发展理念的改变和经济功能向周边疏解的开始，可能有更多的土地资源能够通过结构的调整来支持住宅建设。其他一二线城市也有类似的条件。

           在这个背景下，房地产企业或者行业的转型升级是在目前发展空间有限，而新的发展空间，就是说一二线城市对三四线城市的拉动，“城市群”为主题形态的发展还有待时日，这个发展空间有一个收紧的过程或者变得狭窄的过程。在这个过程当中，它的竞争整个行业之间的洗牌，我认为必须要开始，或者必然会开始。这个开始会导致房地产包括房地产投资的增长水平有一定的下降，但是我认为这是一个比较温和的调整，这个过程不是一个像有些人讲的，像美国由借钱导致的房地产需求，到你借钱的链条崩塌之后出现迅速的血崩，出现楼市的崩盘，中国的房地产市场我认为不是一个样子的，中国的房地产市场通过我们多年调控以来，主要是居住性的需求来主导的。

           我认为投机投资性需求对中国房地产，特别是对房价的基本走势发挥的作用并不是很大。在这个背景下，未来中国房地产市场的调整主要还是逐步的扩展发展空间的调整，这个调整首先在一二线城市有一定的潜力可挖，未来新型城镇化的推进会逐步的把城市群的发展空间拓宽，给房地产更大的发展空间。这个调整我认为是温和的调整。因此会决定未来的房地产投资增长在第一季度的水平上大体是走稳的，不会出现持续的快速下降。

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