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投资商业地产注意五大问题

2013年12月01日 04:34    网络编辑07

        商业地目前市场供应量比较大的商业地产项目主要以购物中心、商业街、写字楼、社区商业、酒店式公寓、专业批发市场。购物中心此类物业商用物业多将整层购物中心、市场分隔出小块出售,商业地产投资thldl.org.cn收益由整体经营成绩决定。定位准确、经营良好的购物中心和专业专业市场投资年回报可能高达100%或者更高。但是收益是和风险相伴的,一旦招商不好又或者经营能力低下,那么可能血本无归。如广州北京路的北京大厦就是交付使用五年都强差人意。购物中心和专业市场是风险与利益同在的商业地产项目,投资应当谨慎。

  商业街临街店铺是当今投资者最喜爱的投资产品,因为可以出租、自营,自主DIY较强,风险可控,但是后续的赢利能力充满不可遇见性。因为没有经营专业的管理与业态规划与定位,就会出现业态单一,管理乱,不能形成集约力。所以其后续租金也就难以计算。还有社区商业、写字楼公寓都会遇到这样那样的问题。都会涉及到后续管理问题,作为商业地产,只有运营成功才能体现租金的升值。所以说每个投资产品都有其优弱点,在于你如何结合自己的实际情况判断商业地产投资。

  那如何判断呢?商业地产整个开发流程长而且复杂。特别是商业地产经营管理环节众多,需要开发商、投资者、经营管理公司和租赁承户共同努力,而作为商业地产的核心是通过收租金达到可观的回报。开发仅仅是开始,因此操作难度比起其他地产产品开发决策必须综合多方面因素。购物中心、专业市场、商业街、酒店式公寓这几个类型涉及产权、经营权、使用权的分离管理,开发商拿到土地开发出产品--商铺进行销售套现,使用权交给投资者,管理权交给经营管理公司,开发只是第一步,开发商的利润靠出售物业的销售实现,而投资者所希望的回报是需要由经营租金保障,而租金的含金量则要看物业经营的成功与否。但是发展商都不愿意将精力与时间放在经营管理上,大多都是开发套现成功后就拍拍屁股走人,让投资者自生自灭。

  如何规避投资风险呢?在商业地产投资里,高风险与高回报并存,如何规避商业地产投资风险就成为能否取得投资成功的关键,以下是商业地产投资中需要关注的问题:

  一、评估商圈的发展潜力。要考虑到投资项目所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等,其选项点是否合适,评估其是否有发展的潜力。

  二、开发商实力和品牌。因为商业地产是资金要求高,专业整合能力要求强的地产高难度产品。要考虑开发者实力与品牌的综合能力,最主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目。有没有政府、战略合作者的支持。

  三、经营管理公司的能力。商业地产后续经营是最关键的环节,在不成熟的的营销链中,开发商与投资者之间只是简单的售卖关系,只要销售成交,开发商则万事大吉了。但是没有经营管理、业态定位、招商、等原因,许多经营困难,小业主因此停止供楼,发展商面临着回购的时候,所以在商业地产投资时要充分注意经营管理公司的能力。

  四、定位。每个商圈都有其合适的商业定位,定位就象鱼和水一样的关系,有的鱼就是适合这样水,不适合就有可能死亡。如果脱离了当地消费力与商圈特点,那么后续的经营就存在问题了,也可以说是先天不足了。这样的场是很难做起来的。定位要看其主题、业态、业种的定位。还有看其有没有主力商家,主力商家是否有集约力,进行风险判断。业态是发展的原动力,经营是核心,如果没有准确的前期业态规划,后续经营就无从谈起。

  五、评估投资回报与风险。购买商业地产的最终目的是通过租赁实现利润收益不断增值,判断回报的最有效方式,是看租金收入是否能尽快回收前期投入。在计算回报的时候,要考虑空置期。最简单的方法是:售价=年租金/租金投资回报。你可以选择同地段同类物业租金进行对比,在对比时可以保守一点。再将年回报率与其它投资产品作一个理性比较,从风险与回报进行比较。尽量客观、理性的评估自己所能承受的风险。还有就是要尽量学会利用金融工具来分化风险。记住,投资就象开车一样,一定要在自己能驾驭的情况下掌握速度,否则就会出事的。

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