大厦别墅-建在高楼里的联排别墅

行业: 新技术(专利)
阶段: 天使期
地域: 江苏省 苏州市
融资方式: 股权融资(800万)
寻找: 风险投资、个人投资者、天使投资人、债权投资机构等
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项目简介

骗钱的,敬请直接看【附录五 】,我们一起去疯人院数钱。

推介一种按照全新理念设计(参见【附录二】)、建在高楼中的联排别墅--大厦别墅,它的核心特征是空中庭院。

世上不乏“空中别墅”、“空中花园”、“垂直森林”等类似名称的楼盘,近年更有“第四代住宅”在微信等社交媒体上广为传播;但它们的空中庭院本质上仅仅是机械地扩大了阳台面积,无法像大厦别墅那样克服恼人的穿户问题、黑屋问题、私密问题和通风问题等((参见【附录一】)。

大厦别墅的庭院面积最大可达约300;虽然其上空全部或局部被遮挡导致阳光不充足,但也因此受风雨的影响小,使用灵活、功能多样。此外,大厦别墅的庭院可跃层、错落,造型丰富(参见上图)。大厦别墅的优势还在于:蚊虫少、视野开阔、通风好、土建造价与普通高层住宅相同、适合市中心等地价高的地方建造(参见【附录三】)。综上,大厦别墅的综合品质不低于普通的联排别墅甚至独栋别墅。

大厦别墅的设计使用了住宅模式设计方法(参见【附录四】),该方法为我们打开了另一扇窗户,(理论上无穷种)迄今未闻的住宅新体验扑面而来(参见右图)。该方法建立在数学原理基础之上,是我几十年潜心研究的成果,已获两项建筑设计方面的发明专利(授权号分别为2009103034973和2009103031890)。该方法不易被模仿,可以使一个经营性的房产开发公司发展成(兼有)技术性垄断的企业。

强烈建议不要轻视【附录二】内容,它充分描述了大厦别墅的境界,古今中外任何具体的住宅设计个案皆不可与此同日而语。欢迎加入/敬请关“空中别墅”微信群/“第四代住房之空中别墅”公众号。


【附录一 网络流行语 第四代住宅】

中国互联网上有关第四代住宅的视频以其强大的视觉冲击力,唤起了民众对大自然的本能向往,第四代住宅一词也因此广为人知。该视频将早期的茅草房和砖瓦房分别称为第一代住宅和第二代住宅,将近年建成、带有电梯的公寓套房称为第三代住宅。该视频倡导的第四代住宅本质上具有以下特征:
将第三代住宅的阳台从几平米扩大至几十平米或更大,形成空中庭院;
以高容积率摊薄地价,成为可在市区建造的大众产品;
私家车停放在各自门前。
其中,空中庭院是核心特征。没有空中庭院,其它两个特征无从谈起。至于私家车停在自家门前,在自动驾驶技术日臻成熟的今天,既无必要,也未见任何实例,可忽略不议。

值得注意的是,现有被称为第四代住宅的楼盘普遍存在以下不足:
院小问题。一如前述,庭院是第四代住宅的核心,过小则空有其名。
黑屋问题。庭院大了,阳光照不进庭院纵深,庭院后面的房间更是成为黑屋。
穿户问题。他人维护庭院时需要穿越户内。
私密问题。自家庭院完全或大部被他人俯视。
通风问题。中间户无法纵向贯通导致通风不良。


【附录二 第四代住宅标准(2020-05版】

第四代住宅分三类,即庭院房、空中花园和大厦别墅。满足下表前6项的为庭院房,前10项的为空中花园,前14项的为大厦别墅;满足前14项、并满足最后三项中的任两项和全部三项的分别称为银品和金品大厦别墅。
1. 公摊面积和土建造价等指标、户型设计等不劣于第三代住宅。
2. 庭院面积不低于30平米,推荐50平米以上。条件允许时尽量大。
3. 庭院局部高度不低于两层,高两层处可种植小乔木或较高的灌木。
4. 层高不低于3米。
5. 高层建筑,高度推荐18层。
6. 人车分离,户均停车位不低于1.5个。

7. 确保庭院的私密性,即庭院的全部或大部不被他人俯视。
8. 庭院有良好的日照。
9. 客厅和主卧不因庭院成为黑屋。
10. 纵向贯通,通风良好。

11. 有足够的储藏空间,柜体容积不小于卧室数×3立方米。
12. 每户卧室不少于4间。
13. 有独立餐厅。
14. 综合品质不低于联排别墅。

15. 户内不少于两层,建议3层。建议户内楼梯宽度足以加装电动扶梯,或有户内电梯。
16. 他人维护庭院时不穿越户内。
17. 有前、后门。建议前、后门分别通向不同的安全出口,且通向两个安全出口的通道互不交叉。


【附录三 有关大厦别墅的问答】

1.问:网络上第四代住宅的概念很流行,它的含义究竟是什么?
答: 网络上流行的第四代住宅又称第四代住房,类似的称呼还有庭院房、空中花园、垂直花园、垂直森林、空中别墅,等等;它们过去都没有严格的定义,很多楼盘随意使用。有关网络上流行的第四代住宅的含义详见【附录一】。

2.问:大厦别墅的定义是什么?它与第四代住宅有何区别?
答:大厦别墅的严格定义见【附录二】。第四代住宅的表述字面上较空洞,且现有号称第四代住宅的楼盘尚有较多缺陷(参见【附录一】),所以不宜多用。另一方面,第四代住宅与大厦别墅的核心特征--空中庭院--相同,且第四代住宅一词在社交网络上广为流行,已经起到广告效应。其三,普通别墅事实上是大众内心深处神往的理想居住形式,但却因为价高不可及。所以就称谓方面,选用被赋予严格定义的“大厦别墅”一词,并和“第四代住宅”一词之间建立有机关联,不失为一种合理选择。大厦别墅与第四代住宅之间的关系详见【附录二】。

3.问:大厦别墅和普通别墅相比有何优缺点?
答:独栋别墅的庭院可以很大、且上空无遮挡。大厦别墅的庭院其面积仅与普通的联排别墅相近,上空全部或局部被遮挡导致阳光不充足,但也因此受风雨的影响小,使用灵活、功能多样。此外,大厦别墅的庭院可跃层、错落,造型丰富。大厦别墅的优势还在于:蚊虫少、视野开阔、通风好、房价低、适合市中心等地价高的地方建造。综上,大厦别墅的综合品质不低于普通的联排别墅甚至独栋别墅。

4.问:大厦别墅的庭院面积有多大?
答:大厦别墅的庭院必须达到一定的面积,否则就名不副实了。庭院最低限度要大于客厅,即面积不能小于30平米,建议50平面以上。为避免出现黑屋,一般情况下大厦别墅的庭院面积最大约为300平米(参见附录四 图6)。

5.问:现有的空中庭院由他人维护时,需要穿越户内,很不方便。大厦别墅有这个问题吗?
答:如果空中庭院由他人维护时需要穿越户内,会造成私密性和卫生方面的问题,即穿户问题。大厦别墅标准的第16条要求避免出现穿户问题(【附录二】。

6.问:大厦别墅的建筑面积不包括庭院时一般有多大?
答:大厦别墅内的卧室数量为4个时,标准层户均建筑面积多为150-180平米;以后每增加一个卧室,大约增加建筑面积40平米。

7.大厦别墅的公摊面积大吗?
答:与普通高层住宅相比,大厦别墅的公摊面积不会变大。因彰显豪华而加大入口大厅等,导致公摊面积变大另当别论。

8.问:大厦别墅有多少种类?
答:大厦别墅的设计包括模式设计(参见【附录四】)、户型设计和施工图设计。理论上,大厦别墅的模式可以有无穷种,每种模式下又可以设计出无穷种户型。

9.问:大厦别墅的户型有那些特色?
答:大厦别墅的户型极为多样,既可同普通公寓套房,也可同普通别墅(如有前、后门和前、后院等)。大厦别墅的户型更有其独具特色,包括但不限于:
户内非同层部分上下不完全对齐,
户内跃半层,
跃层时,户内楼梯仅占1层建筑面积,
一层多户,户户纵向贯通,
根据用户需求,户内可以任意多层,
相互连通的二层或多层庭院,
隔层外廊,或隔两层外廊,
隔层内廊。

10. 问:大厦别墅户内跃层时,楼层间通过楼梯连通,不如平层方便,有解决方法吗?
答:可以在楼梯间内加设自动扶梯,也可以在户内加设电梯。户内自动扶梯和户内电梯的技术日臻成熟,国产价格都不贵。【附录二】内关于大厦别墅的标准第15条建议其户内楼梯宽度足以加装电动扶梯,或有户内电梯。

11.问:很多跃层住宅厨房或厕所上下不对齐,住户之间形成干扰,大厦别墅呢?
答:大厦别墅内的厨房下面或上面可以是庭院,否则都是上下对齐的。厨房位置通常在模式设计(参见【附录四】)阶段确定。至于厕所是否上下对齐取决于设计技巧,大厦别墅的厕所都是上下对齐的。

12.问:大厦别墅的第17条标准要求每户有前、后门,这是为了满足有关规范吗?
答:有关设计规范,包括住宅设计规范和消防规范等,都没有这样的要求。大厦别墅前后门的益处在于以下两点:
大厦别墅多为跃层,前、后门开在不同的楼层,有利于缩短到最近安全出口的逃生距离。有关规范对这种距离有严格规定。
大厦别墅对标的是普通别墅,理应模仿其相应的长处。
此外,有关规范并未要求前、后门必须分别通向不同的安全出口,且相应的通道互不交叉。故在大厦别墅的第17条标准中(【附录二】),仅对此提出建议。

13.问:大厦别墅的造价高吗?
答:基于以下三个原因,大厦别墅单位面积的土建造价与普通公寓套房相近:
1)大厦别墅的标准第1条规定(【附录二】),其造价不能高于现有普通住宅;
2)大厦别墅是高层建筑,就建筑结构而言,只要其墙柱上下对齐,与普通高层住宅没有区别;
3)大厦别墅包含大面积的庭院,庭院无需用墙体围护,但需另设排水管线。

14.问:大厦别墅的销售对象是谁?
答:中产及其以上人群。当然,简化版的大厦别墅,即所谓空中花园(参见【附录二】)适合一般大众。

15.问:大厦别墅的售价如何?
答:大厦别墅的土建造价与普通高层住宅相近,但其综合品质不低于普通联排别墅。所以,大厦别墅售价的变化空间很大。

16.政府限价对大厦别墅的销售有影响吗?
答:限价条件下可在地价便宜的地段建造,不限价时宜在市中心等高地价地段建造。地价越高的地段越能显示大厦别墅的优势。

17.问:大厦别墅中的庭院面积计入容积率吗?
答:目前各地规定不一。大厦别墅的成败在于其不低于联排别墅的高品质。大厦别墅的庭院面积即使计入容积率,由于其对应的楼板价与土建造价之和远低于联排别墅庭院的地价,所以在售价上对联排别墅仍然具有碾压性的竞争力。有鉴于此,建议在开发的收益测算方面立足于计入容积率。

18.问:空中庭院高两层时,按两层建筑面积计算容积率吗?
答:目前各地标准不一,一般情况下不会按两层建筑面积计算容积率。

19.问:大厦别墅的设计方法有什么特别之处吗?
答:设计阶段包括模式设计是其显著特点,参见【附录四 住宅模式设计方法简介】。

20.问:大厦别墅一旦建成,很容易被模仿吗?
答:大厦别墅的模式设计需要掌握有关数学原理,难以模仿。户型设计需要了解模式的来龙去脉,否则难以举一反三、做出变通。深入解析任何一个特定的模式必须花费大量的人力物力,性价比低。从实物反推设计图更是几乎不可能。


【附录四 住宅模式设计方法简介】

(一)常见住宅模式举例
图1和图2分别是常见的每层2户(一个住宅单元内,下同)和每层4户两种不同的住宅模式,后者决定了任何一层4户住宅的中间两户(B户和C户)因无法纵向贯通导致通风不畅和私密性差,无论其具体的户型如何。

(二)什么是住宅模式
所谓住宅模式,是指一个住宅单元内各住宅宏观特征及其相互关系的抽象表现;这些特征主要包括:
高度(如高层,低层),
朝向(如东西向,南北向),
每层户数,
各户之间的相对位置,
公共水平通道形式(如内廊,外廊),
公共垂直通道形式(如人梯,电梯,坡道),
每户出入口数量及位置,
通向安全出口的方式(如通向不同安全出口的通道是否交叉),
户内是否纵向贯通,
户内层数(如平层,跃层)
不同住户的户内楼梯是否上下对齐,
户内垂直交通形式(如户内楼梯占一层建筑面积还是两层建筑面积),
每户向阳面(东、南、西)的数量。
例如,高度同户内层数、每层1户的,就是别墅模式,它可以看作是单元住宅模式的特例;每层2户、每户1层的,就是图1所示的传统一层2户住宅模式。图3则是一种每层4户、户户跃层并纵向贯通的住宅模式,其户内不同楼层上下不对齐,户内楼梯仅占一层建筑面积,每户皆有两个向阳面,有奇数标准层和偶数标准层之分。该住宅模式已获得发明专利,专利授权号为2009103034973。

(三)什么是住宅模式设计方法
所谓住宅模式设计方法,就是如何设计出新的住宅模式的技术方法,它本质上以有关数学原理为基础,通常包含以下过程:
1)根据研究目的(客户或市场需求等)决定主要设计目标,如一层5户、户户纵向贯通;
2)确定上述设计目标涉及哪些住宅宏观特征;
3)确认上述设计目标是否科学合理,即是否符合数学和物理学原理、有关规范等;
4)建立连通关系,如图4所示;
5)根据连通关系,画出住宅模式,如图1、图2、图3所示。

(四)模式设计与传统方案设计的区别及其在全设计过程中的地位
传统的住宅设计分方案设计和施工图设计,其中方案设计实际上包括住宅模式选择和该模式下的户型设计(如图5所示)。由于现有住宅模式的数量极其有限,所以一般的设计师在方案设计阶段本质上所做的工作是户型设计。

综上,住宅的全设计过程包括模式设计、户型设计和施工图设计三个阶段。

模式设计除了具备有关数学知识外,还需要一定的创造性思维能力,而户型设计相对来说主要与设计技巧有关。当然,有些问题有时较难归结为模式设计还是设计技巧。例如,他人维护大厦别墅的庭院时是否穿户,本质上是设计技巧问题,因为在任何一种带有空中庭院的模式下,理论上都可以做到不穿户。再如,跃层模式下,不同住户的厨房是否上下对齐(每户仅一个厨房时),也是设计技巧问题。但是,上述两个问题很多时候在模式设计阶段是一并加以考虑的。

(五)模式设计的典型案例--大厦别墅
模式设计为我们打开了另一扇窗户,透过它可感受到(理论上无穷种)完全不同于现有任何住宅的新体验。大厦别墅就是典型一例,大厦别墅的设计目标参见【附录二 第四代住宅标准】。

图6是按金品大厦别墅标准(【附录二】)设计的一个南边户,其住宅模式的特征为:
隔层外廊,每2层6户,户内2层或3层,
边户的庭院跨越两层,中间以斜坡相连,面积近300平米。
图7(上)是另一个金品标准大厦别墅的中间户型,其住宅模式的特征为:
每层3户,其中1户为平层,另2户跃层,
中间户庭院分两层,可通过户内楼梯或斜坡纵向贯通。

图7(下)是图7(上)简化后的模式图。不难看出,该模式相当于在空中给出了一块联排别墅建造空间,据此可设计出其它各种不同的户型。

(六)设计目标决定模式境界
在图2所示的传统一层4户住宅模式中,显然中间两户只有一个向阳面,在这个面上设置庭院,户内将全是黑屋。同样是一层4户,图3所示的住宅模式不仅户户纵向贯通,因其设计目标中还包含“每户有三面外墙”(其连通图参见图4),保证了它每户都相当于边户,每户都可以有两个向阳面,即南面和东面或南面和西面,如图9所示;如此,一个向阳面上(通常为东面或西面)设置庭院,主卧和客厅就可以设置在另一个向阳面上(通常为南面)如图10、图11所示。

图12是对应于图7和图8的连通图(发明专利授权号2009103031890),其当初的设计目标中没有要求每户都有三面外墙。所以该模式下,虽然中间户仍然保持纵向贯通,应用于大厦别墅时,整栋建筑只能取东西向。

综上,设计目标决定了住宅模式的境界(功能)。值得注意的是,没有技术支撑的设计目标最终只能沦为炒作的材料。网络上流传的第四代住宅视频本质上相当于提出了一个高大上的设计目标,只是实际建造的楼盘却几乎看不到它的影子,是高开低走的不二案例。


【附录五 一起去疯人院数钱】

当你看到这篇短文的时候,我应该已经在去疯人院的路上了。现在,我每写一个字,就感觉距疯人院近了一步。我们手挽着手一起去,好吗?

如果你是一家之长,当然有责任为家人买套好房子住;如果你是一国之君,为国民的衣食住行操劳也是分内之事。

如果你什么都不是,却为天下百姓的住房操心。这种事情只可能在疯人院、或在去疯人院的路上发生。我们手挽着手一起去,好吗?

某天,当我突然意识到,我设计的大厦别墅千真万确可以改善全人类的居住环境时,热血沸腾之余,不断自问,我疯了吗?在此之前,我潜意识中一直把中国作为主要推广市场,国外只是选项。

别墅生活人人向往,微信群内疯传所谓“第四代住房”的视频就是明证。但别墅价高可望不可及,人们因此欲将别墅建到市中心的高楼中。遗憾的是,空中别墅也好,空中花园也罢,尚没有成功的案例。这首先是因为现有设计方法不能保证光线到达花园纵深处,花园后面的房间更是成为黑屋。

我设计的大厦别墅其综合品质不输普通的联排别墅甚至独栋别墅,一旦普及,国内、外全社会经济效益,合计每年分别超过10万亿元和66万亿元人民币。有这么多钱,我们一起到疯人院慢慢数,好吗?

最后,我要告诉大家的是,即使我自己不去疯人院,也有人想送我去。

我为推广上述大厦别墅,需要融资建一栋样板楼。有些投资方提出,让我出钱由他们请第三方做一份所谓“3A甲级”的风险评估报告。这种被人卖了、还帮着数钱的事情,我必须到达疯人院后才做。所以,投资方如果有上述要求,说明没有看上你的项目。如果你照做了,投资方下次与你洽谈的地点一定是疯人院;如果不是疯人院,投资方谈完后就自己去疯人院了。

如果真有这样的投资方,我们就带着他手挽着手,一起去疯人院数钱,好吗?
--完--

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