▲毛大庆 | 优客工场创始人兼董事长

毛大庆说，我们要从做“空间”的生意，转变为做“人”的生意。

在2018年的资本寒冬里，很多“独角兽”的估值下降，优客工场的逆势并购和估值上扬显得格外突出。

在这一年里，优客工场完成对共享办公企业的多次兼并与收购，包括洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom等。同时在8月和11月，分别完成两次融资，在11月14日完成的D轮2亿美元融资后，优客工场的估值超过了30亿美元。

更为重要的是，优客工场的客户构成正在悄然发生变化，从开始的小微企业，到中小型企业，到如今的网红公司和大型公司，像字节跳动、淘宝、罗辑思维、VIPKID等等，都已经成为优客工场一站式定制化办公的服务对象。

在优客工场创始人兼董事长毛大庆看来，2018年只是优客工场成为连锁型企业的开始，“目前，在中国成体系、规模化、连锁型运营的公司少的可怜，具有国际有影响力的品牌连锁企业更是没有，优客工场的目标就是做成这样的企业。”那么：

1、优客工场为何能够获得如此快速的发展，并在中国创造出一个全新的行业?

2、优客工场这种新的办公业态到底解决了哪些企业痛点，吸引了大批网红创业公司入驻?

3、面对人们对优客工场商业模式的担忧，未来公司的发展空间在哪里?

在2018年最后一个工作日，带着这些问题，中国企业家俱乐部研究院在优客工场总部采访了中国绿公司联盟成员企业的创始人毛大庆先生。在他看来，优客工场正在从经营房子的生意向经营人的生意转变，并且把共享办公这个全新的赛道变成了能够给客户带来实在价值的行业。

起心动念：做城市的改造者

如何发现了共享办公这个全新的赛道?毛大庆说，在最开始出来创业的想法并不是共享办公，而是存量不动产的再利用，主要是围绕房地产，做增值服务和升级业务。

在他看来，中国房地产行业的注意力一直是围绕建造房子展开的，从拿地，建楼，到卖房子，在做经营性物业方面做得好的企业并不多见，而成体系、规模化、连锁型的企业更是少的可怜。“在2015年初，在城市空间改造领域还没有知名品牌，我就是想做一个盘活存量不动产的生意，城市改造就是我的老本行。”

而触发毛大庆在共享办公领域创业的另外一个机缘，来自他2014年到美国为期一个月的考察，当时新兴起的共享办公企业给他带来了很大的启发，直觉告诉他，这种把创业服务作为核心业务的城市空间将会成为未来发展的一个趋势。

当然，时任万科集团副总裁的毛大庆，也在工作中发现了创业公司面临的“不动产使用不便”的痛点，他举例说，当时如果一个老板投资了三个公司，想放在一个办公空间里办公是无法实现的，因为一个地址不能注册三个营业执照;另外，对于不同级别的写字楼，对入驻企业的注册资金还有要求，使得很多小微企业无法获得好的办公资源。

“我作为北京市政协的代表，曾在2015年初向北京市政协提出建议，希望打破企业租房的种种限制，允许利用厂房、商场的空间进行公司注册，降低企业创建的成本。”毛大庆说，“当时北京市的领导给予了积极的反馈意见。”

“在我宣布创业的第三天，阳光100的创始人易小迪就联系我，让我来位于北京CBD的光华路阳光100的地下室考察，这个1万多平米的杂乱储物空间就成为优客工场创业的起点。”

迭代改进：为创业者解决后顾之忧

从起心动念，到付诸行动，并快速发展，时间虽然只有三年多，毛大庆对优客工场商业模式的定义却已经经历了几次升级。

共享办公首先是经营房子的生意。对于企业的办公空间，不同区域使用的频次是不一样的，工位区是高频固定场景，会议室是中频场景，前台区主要接待访客，使用频率更低。因此，对于租下办公空间的企业来说，并不是每分钟都在使用每一个区域，如果能够把用得不多的地方拿出来共享，轮流使用，就可以提高办公空间的使用率，同时降低共享企业的使用成本。

创立之初，优客工场就是把创业公司聚在一起，高频的工位区，让每家公司独享;中频的会议室，让多家公司共享;而低频的前台区则让所有的公司分享，因而极大地节省了每个公司的成本。

其次，共享办公是提供创业服务的生意。对于小微企业来说，他们最苦恼的事情就是没有一个正规的办公场所，毛大庆举例说，一个初创公司的负责人，为了见投资人，就必须要从自己租住的居民楼里走出来，到一个体面的场所会面，显然可以进行分时租赁的办公空间是他的首选。

对于服务企业来说，优客工场创造了“投资+捧红”的新模式。很多初创企业都必须解决工商注册、财务、法务、报税、人力资源、知识产权保护等方方面面的问题，优客工场通过投资专业公司的方式为入驻企业提供基础服务。毛大庆举了一个知呱呱的案例，这家公司在入驻优客工场平台时只有几十个员工，现在发展到五六百人，营业收入也有几亿元，知呱呱就是通过为优客工场入驻企业提供服务获得了巨大的成长空间。

而对于快速发展的入驻公司来说，优客工场可以解决他们主业之外的后顾之忧。以在2018年入驻优客工场的罗辑思维为例，由于人员扩张迅猛，罗辑思维在北京大望路附近租住的写字楼很快就赶不上规模扩张速度了，需要不断拓展办公空间，而在进驻优客工场以后，这个问题就迎刃而解。

此外很多之前需要做的物业工作，基础设施维护工作，员工吃喝娱乐的工作都可以交给优客工场统一解决。而且在租用办公场所的使用效率上也得到了提升，成本得到了降低。

有了优客工场，大家对空间的使用更灵活、弹性，除了空间，优客工场还可以提供连接服务，连接信息，连接各种各样的人，通过组织社群、会展和活动，让所有企业不仅联合办公，还能一起工作。

在优客工场公布的2018年收入结构中，空间服务占据了76%的比重;对比2017年，占比12%的传播及广告类收入成为新的看点。

创新升级：做经营流量的生意

当下，经过2018年的兼并和收购，优客工场在全国44个城市拥有了211个社区，会员企业超过1.5万家，入驻企业的员工总数超过10万人。在这样的规模下，优客工场的商业模式又可以升级。

毛大庆说，“2018年，我又有一次自我认知革命，就是要让优客工场从一个做空间生意的公司，变成一个做流量生意的公司。”在他看来，尽管入驻优客工场的10万企业员工并不能完全听指挥，但这个体量足够可以撑得起一个“经济体”，而这个经济体跟其他经济体之间就有了强大的议价能力。

“就像我当年去到万科，人力部门给了我一张纸，说你在万科有这么多项福利，比如买车优惠，专卖店打折等等。现在，我就可以为优客工场的入驻企业创造服务，为他们谋得福利，例如保险、体检团购等等。”毛大庆说。

其次，随着规模的扩大，优客工场应用科技的能力也在提升，“我们的核心资产，最小的可复制单元，就是一张张桌子，优客工场做的是桌子的生意。”

在办公领域，除了吃喝之外，专题经营桌子的工作只有共享办公这个行业，“如果有20-30万张桌子的话，优客工场就可以触及到每个人，跟每入驻企业的员工建立联系，如果把桌子变成一个信息发布平台，这样桌子就有了强大的信息连接能力，通过后台和桌子之间的连接，可以推送各种信息，桌子就变成了智能硬件。“

这样，桌子就可以成为除了手机、电脑之外的第三块屏。

创造一个新行业

创业以来，优客工场迅速发展背后有哪些关键决策起到了作用?首先，开启地域扩张。“创业半年不到，我们就决定从只在北京开店，到全国扩张。这对很多做空间生意的人来说，是不可想象的，即使开一个面馆也不可能发展这么快。”现在优客工场所到之处，成为了城市活力的象征，因为优客工场推动了所进驻城市的快速迭代。

其次，编制行业标准，2018年11月，优客工场对外发布了《优客工场运营标准流程手册》，成为中国首部共享办公运营的手册。毛大庆非常看重这个行业标准的诞生，他说，“优客工场不仅定制了共享办公服务企业的标准，还订立了开发各种管理软件的标准，以及共享办公行业人才培训的标准。”

第三，在创立之初，优客工场就果断决策，做互联网平台的建设者，“优客工场APP的开发是全国最早的，已经有了150次迭代，做了很多的尝试。”毛大庆说。

第四，是国际化，优客工场已经布局纽约、新加坡、台北、香港和雅加达等地。“虽然不能很快给我们带来经济效益，但对于在海外布点的企业来说，却提供了便利，国际化并不是我们刻意为之。”毛大庆说。

如今，共享办公已经成为一个新行业，一个显著的特点是，“用户在不断发生变化，从原来的创业公司，到小微公司，再到中小型企业，到现在变成大公司、网红公司。未来的写字楼业态将会受到很大的挑战，共享办公的市场份额还将不断扩大。”毛大庆判断说。